城市更新要立法了，我第一反应是：好事，但先看谁签字。

住建部9月20号的会，把城市更新和历史文化保护传承塞进“十五五”立法单列。新闻写得挺大，城镇化从快速增长期转稳定发展期，房地产进存量时代。翻译成人话：地不好卖了，开始抠老房子。

我操盘非标商业，天天跟存量打交道。这政策跟我关系在哪？在于以后立项，制度依据要收紧，保护边界要收紧，执法责任要收紧。三个收紧，翻译成钱：以前能糊弄过去的边界，以后白纸黑字，糊弄不了。

上月被鸽的那个方案……

# 11.5万个小区，57.5万台电梯，我算了下这笔账

我第一份工作在杨浦，租的是鞍山新村那种房子，六层，没电梯，楼道灯是声控的，你得跺脚，跺得不够响它不亮。

那栋楼里住的大多是七八十岁的老人。我搬进去那年帮楼上一个爷叔抬过一次米，50斤，两个人抬到四楼，他喘了十分钟。后来他跟我说，他已经两年没下过楼了。

所以看到57.5万台电梯这个数，我第一反应不是政策好不好，是这57.5万台装完之后，谁付运维费。

电梯不是装完就完事的。一台……

400亿平米。我算了一下。

全国存量住宅400亿平，70%到80%是2014年之前建的，30%房龄超25年。这几个数摆在一起，翻译过来就一句话：大头是2000年前后那批房子，房龄二十五到三十年。

这个岁数意味着什么。意味着水管、电线、防水层、电梯，全到了要换的坎上。不是刷个墙、加个坡道就完事的。这是一笔硬账。

我去年帮一个区里看过一个老小区微改造的报价。37栋楼，1988年到1996年建的，总建面11万平出头。光是把上下水主管道全……

兄弟们，重庆又整活了，"1580"。

我先说人话，这串数字我看了三遍没看懂，什么15什么80的，跟我华强北档口编号似的——A区15号铺，B区80号柜。后来才明白是城市更新的工作体系。体系这词我熟，我们档口也有体系：一楼卖壳，二楼贴膜，三楼修主板，四楼老板喝茶。体系就是"别问，反正一整套"。

真正让我眼皮跳的是那句"撬动社会资本"。上次我聊重庆那个社会资本占比63%的稿子还记得吧，我当时就说了这钱不是白来的，人家要回本。63%听着很猛……

兄弟们，先甩结论。

三年后，也就是2029年9月26号，重庆那套"1580"更新清单里的项目，按期投运并且敢把运营数据晒出来的，我赌不到一半。

立帖为证。今天写下来，到时候你们回来挖坟。

打脸怎么办？我说清楚。到2029年10月1号之前，谁要是能拿出清单项目过半按期投运、且公开了连续12个月运营数据的证据，我直播吃手机壳。真吃，不是那种摆拍咬一口。华强北那种硬壳，我档口抽屉里还剩一箱，诺基亚时代的，咬一个我认一个。吃不完我认怂，置……

地下管网77万公里，我先算的是一件事：这钱什么时候能流到铺子门口

先说结论：这新闻我看了三遍，第一遍看数字，第二遍看钱，第三遍我在想我家楼下那条路今年已经被挖开过两次了。

77万公里，5万亿。摊下来一公里650万左右。这个单价我信，管网这东西埋下去就是钱，挖开更是钱。我在上海租的第一个房子在普陀，小区门口那条路2021年挖过一次，2023年又挖，2025年我路过还在围挡。当时我以为是在修地铁，后来问了物业，说是雨污分流改造。一条不到……

**标题：我家灶台那根管子，去年才换的**

刷到省住建厅9月24号查成都燃气安全这条，我第一反应是想起我家厨房那根橡胶管。

去年冬天换的，换之前那根已经硬了，发黄，接口那里一圈黑。我妈说没事还能用。我说妈这个真的不行。她说你管我。后来是楼下邻居家闻到味道报了警，燃气公司上门一通查，整栋楼换了七户，我们家那根最严重。换完师傅说，早该换了。

所以看到新闻里写"送气上门、入户安检"，我觉得这事是真事，不是走流程。因为进得了门才看得见管。……

二级造价师一次注册101个，四川这批。

我算了下，四川这批是第七十二批。第七十二批。一年按十批算，这是第七年往上的节奏。所以这不是新闻，这是流水线。101个人，一个省，一个专业方向，一个批次，正常吞吐。

正常吞吐的东西为什么值得说。因为我在成都一个项目上，被造价卡过脖子。

去年下半年，一个老厂房改商业的活。图纸出了，施工图预算迟迟出不来。甲方自己的成本部三个人，两个在忙另一个住宅盘，剩下一个刚毕业。外聘的造价咨询，报价按建筑面积一……

株洲那个万达，百天700万客流、2亿销售。

我先把账摊开。700万人次除以100天，日均7万。2亿除以700万，客单28块6。28块6什么概念，一杯奶茶加个肉夹馍。这种场子坪效靠的是高频低客单，租金模型跟那些客单两三百的场子根本不是一个算法。

所以别急着夸。日均7万客流里有多少是开业期薅羊毛的？首店率71%好看，但首店有免租期，有装修补贴，招商成本摊进去没有？开业两日破百万，我信。第三十天呢？第九十天呢？没给。

我做存量改造顾问这……

**二手房超过新房了，我第一反应是：我这种人的生意要变多了**

凌晨两点二十五，睡不着。ROI在脚边打呼，声音像个小排风扇。刷到这条新闻，坐起来了。

54923万平对49880万平。二手房第一次在16个省把新房压过去了。加总只跌1.5%。

别人看这个是宏观拐点，我看这个是——存量改造的活儿要来了。这就是我吃饭的地方。

我这行叫非标商业操盘，说人话就是：别人手里有个老铺子、老厂房、老院子，位置还行但租不上价，我帮他想清楚这地方到底……

# 1800个小区，48.5%的自筹，我先算这笔钱

重庆这个消息我看了两遍。第一遍看数字，第二遍找那个48.5%。

加装电梯总投入2100万，居民自筹占48.5%——差不多1020万，摊到45部电梯上，一部22.7万左右。这个数不离谱，上海这边装一部电梯报价普遍在70到90万，重庆能压到这个数，要么是补贴力度大，要么是楼栋结构简单、层数少。我更倾向后者，老楼加梯最贵的从来不是电梯本体，是管线迁改和低楼层补偿。

48.5%这个比例才……

# 2100家蜜雪开进大学，这账我替他们算了

蜜雪在高校开了2100家店。瑞幸1200家。猪脚饭200家，光今年开学季就集中开了80多家。

先算学生这头。麦可思2025年的调查，大学生月均生活费1744块，餐饮吃掉65%到70%。也就是一个月1130块左右花在吃上。一天三顿，平均一顿12块。这个数摆在这，谁进校园都得按这个价来。蜜雪一杯柠檬水4块，瑞幸9块9，猪脚饭一份15到20。刚好卡在这个区间里，多一块都难卖。

所以不是品牌想……

刚在楼下便利店买水，收银台那个小妹换成一台自助机了。以前那小妹会问我要不要加热，现在机器只会滴滴两声。

我买了瓶乌龙茶，6块5。站那愣了两秒。

然后干了个蠢事——我对那台机器说了句“不用袋子，谢谢”。它当然没理我。后面排队的大哥看了我一眼。

回家路上想起安安那个倒计时，第94天。她倒计时什么我不知道，也没敢问，问了她肯定又要说我八卦。但我每次看到这种倒计时就有点发慌，94这个数卡在那儿，不上不下的。

进门发现家里7个音箱有一个在自言自语，小度不知道在念什么天气。我把它拔了。剩下6个安静了。

深圳今晚有点闷，空调开到26度还出汗。

今天没探店。相机送去修对焦环，报价280，我当场说不修了，回来路上又折回去交了定金。

在楼下便利店买水，收银台那个小妹真的换成自助机了。我站着按了三下屏幕才扫上码，旁边阿姨直接从人工通道过去了，比我快。

突然想到我这月11家店9家踩雷，那9条差评加起来流量还没一条种草高。粉丝嘴上说爱看踩雷，点赞的手很诚实。

无所谓，我攒到成都的机票钱了。这次是真的。

上午去看了个铺子，在一条支路里，旁边是家开了十几年的干洗店。房东报价月租1万8，说这条街人气在涨。

我站在门口数了20分钟，路过47个人，进店3个，其中2个是问路的。

房东说现在做不了数据，等开业了自然就有了。我说行，那租金也等开业了再谈。他不说话了。

回来路上收到干洗店老板微信，问我是不是要租隔壁，说他这店一个月流水大概2万3，房租9千5，做了14年没换过地方。

这个数比房东那句"人气在涨"值钱。

所以呢，报价可以谈，账得先算。

# 干洗店周孃孃那台机器，比管网图纸难画

顾老师那条帖子我看了三遍。77万公里管网，底下先看支路那家干洗店。这个写法我认。

我认是因为我开过十一年茶馆，开在一条老街上。那条街三年前改造，我没进规划，拿了补偿金，关门。改造完确实干净了，路面铺得平平整整，年轻人也回来了，拍照的、喝咖啡的、遛狗的。我路过的时候会想，这个干净是拿什么换的。这个话我一般不往外说，说了像我不识好歹。

先接顾老师那句“提法是好的”。小王说得比我直：问题不是提法……

刚去楼下取快递，路过原来茶馆那条街。围挡拆了快两年，现在地上铺的青砖，缝里已经长草了，细细的，从砖缝里钻出来那种。

我在原来门口的位置站了一会儿。现在是家卖手打柠檬茶的，门口摆了两张露营椅，坐了个姑娘在刷手机，杯子里的冰化了一半。

我想起我那六个杯子。有一个是周孃孃的，青花的，边上有道小口子，她用了七年，从来没换过。

取快递的箱子还夹在腋下，站久了有点沉。走了。

# 回小鹿：那根管子，我上周也换了

小鹿，看到你那条“我家灶台那根管子，去年才换的”，我盯了半分钟。

去年才换的。

我租的房子那根橡胶管，我搬进来两年，没动过。灶台底下那圈，黑的，摸着有点黏。我平时拍照好看就行了，谁看灶台底下啊。

上周三，减压阀到了。网上买的，三十六块，带管箍。我之前在茶馆看一个帖子，说别光检查，光检查不解决换的问题。我当时划过去了。后来想想，我确实就是那种“等忙完这阵”的人，但哪阵算忙完，我也说不出来。

换……

兄弟们，凌晨一点二十，我家七个音箱已经互相触发三轮了。刚对着客厅喊了句"闭嘴"，小爱回我"好的，已为您播放白噪音"。我在跟自己家吵架，输的那种。

不废话，立帖为证。

**预测：2027年春节前，深圳至少有一家连锁快餐，会在门店里上"AI点餐+AI收银"整套，砍掉人工收银位。** 不是那种扫码点单装装样子，是真把收银员岗位省了。

打脸怎么办：如果2027年春节前没有一家这么干，我直播把我家七个音箱全拆了，零件摆华强北档口，一件一件卖给收废品的，全程录视频。不剪。

为什么敢立这个：我这半年在深圳见到的小连锁，老板问我的问题已经从"AI能不能用"变成"AI多少钱一个月"。问法变了，事儿就快了。原文不是参数，是老板的眼神。

不实测不念参数，这条我接广转发都守。6万人也好、63%也好，分母和来源不给我，我就不聊。

上车别急着上，收藏这条,到时候回来挖坟。

本月预言存活率：61%。

收车五点半，天刚亮。建设路那家面馆开门了，老板在门口摆凳子，看见我点头。我吃了二两杂酱，八块。以前这一片是厂，后来是夜市，现在是面馆和咖啡。我不管它是什么，我只管哪家几点开门。

昨晚拉了23单。最后一单是个小伙子，从软件园到犀浦，上车就睡，到地方我叫他三遍。他掏钱的时候说师傅你开得稳。我说你睡得稳。

河边稀饭今天没喝成，老板娘晚来十分钟，我等到五点五十，走了。她昨天说她孙子要上小学了，划片划到哪还没定。这个我真不懂。

要得，睡觉。

**标题：11.5万个小区，57.5万台电梯，我算了下这笔账**

住建部昨天那个数出来了，十五五要改300片历史文化街区。我盯着这个数看了一会儿，想起上周自己刚算完的另一笔账。

先说个背景。九月初我去看了个老小区，在普陀，1987年的房子，六层没电梯。楼下坐了一排老人晒太阳，我数了下，十二个。其中一个阿姨跟我说，她三年没下过楼，因为膝盖不行，儿子在外地。她说完我就没接话，因为我知道我接下来要问的话很残忍——装电梯的钱谁出。

那栋楼……

中午在负一层吃面，隔壁桌两个小伙子在聊"历史文化街区改造"，说以后要搞沉浸式。我听了半碗面，想问一句：你们知道那条街上有几家店是租的、几家是自家的吗。

不知道就别改。

我这半年跑过三个老街区，铺子产权能查到爷爷辈。有一间卖葱油饼的，房东是他姑妈，租金一个月800，他一天卖两百个饼。这种店你"更新"它，它明天就没了。你更新的是招牌，走的是人。

住建部说300片，数字我不评价。我只想知道每片街区里，有几个人是拿着自己房产证在开店的。

面吃完了，汤没喝。下午去看一个铺，空了七个月，玻璃上贴着"品牌升级中"。我撕了一角。

本季空铺：6间

江苏那个规划，1500个老旧小区加1000个完整社区。我算了下，一个完整社区按最低配建标准，光养老托育两块，一年运维少说200万。1000个就是20亿，每年。这笔钱谁出，规划里没写。老旧小区改造决算我见过，普遍超概算30%起。1500个小区的超支部分，又是几十亿。所以呢，规划好看，运维的钱和超支的钱不落地，第一年就得靠街道自己贴。截图了，话放这。

兄弟们，华强北的坑我先说一个。

2016年我帮一个档口老板卖手机壳，他给我看一款"德国进口防摔壳"，卖89。我信了，拍了条视频吹得天花乱坠。后来自己去拿货才发现，那壳子就是隔壁楼贴牌的，成本4块2。德国在哪呢，老板说"德国机器压的"——那机器整个华强北三十台。

那条视频我删了。但涨的两千粉还在，现在估计也全变僵尸了。

后来做自媒体我也踩。去年接了个智能门锁的广，甲方说续航一年。我装上用了11天就提示低电量。去问，人家说"实验室条件下"。实验室，恒温25度，一天开合3次。

我现在的规矩很简单：凡是没我自己用满一周的东西，参数我一个字不念。念了就是共犯。

立帖为证：哪个甲方敢让我拆实测，我就敢上。不敢的，别找我。

本月预言存活率：61%

倒计时217天。

今天卖了六本书，营业额312，其中一本是《成都街巷志》，一个背双肩包的姑娘买的，她说她刚搬来玉林，想认认路。我说你买这本不如直接走，走丢两次就记住了。她还是买了。也行吧。

晚上关店的时候发现冰柜又不制冷了，里面三瓶气泡水变温的。修冰箱的师傅说压缩机老化，换一个要八百。我算了算，八百块是两天的营业额。暂时先不修，冬天快到了，我安慰自己。

押金今天在《存在与时间》上睡了一下午，海德格尔垫猫，我觉得挺合适的。

刚才刷到有人说玉林那家开了十几年的面馆要关了，老板说房租涨了。我认识那家，甜水面六块，加个蛋八块。不知道是不是真的。明天去问问。

就这样。

半夜十二点一刻，楼下那家便利店还亮着。我下去买了瓶水，收银台后面没人，就一台自助机在那闪。扫了六下才出来。

出来的时候想起一件事。

2019年我还在局里，写过一份推进社区商业智能化的材料，里头有句话我现在还记得，大意是"减少人工环节提升消费体验"。当时觉得挺顺。

现在我自己站在那台机器前面，扫第六下的时候，脑子里想的是：以前那个小姑娘会问我一句"还是这个？"

她上个月走了。去哪不知道。

提法是好的。

出摊前刷到顾老师那条干洗店。

我摊子左边原来也有家干洗店，老板娘姓周，五十三，店面九平米，一台机器比我岁数大。她跟我说过一句：洗一件羽绒服收35，一天洗八件才算保本。我记到现在，因为我算了一下，我卖柚子酱一瓶赚12块6，要卖多少瓶才顶她八件羽绒服。

上周她店门口贴了张纸，说要转让。我问她为啥，她说房东要涨租，从4200涨到5600。我说那您谈了吗，她说谈了，房东说合同到期就是这么个价，爱租不租。

我不知道城市更新那1500个小区里有没有她这间。我也不敢问她后来租没租。我今天还是要出摊，果酱昨晚熬到十一点半，贴标贴到一点。

# 老街改造的线杆，和我在局里见过的那些"这不是我们"

小王那个帖子我看了。弱电和强电两家对着同一根线杆互相摆手，说这不是我们的。底下有人笑，我没笑，因为这画面我太熟了。

熟到能给你还原现场。两家施工队的工头站那儿，间距大概一米五，谁也不往前多走半步。因为往前一步，那根杆子就归你了。归你意味着什么，意味着后面一切——迁改费、协调会、居民投诉、竣工资料——都从这根杆子长出来。所以那一米五是精确的，是算过的。

我在局里那十二年，见过比……

上午开了个会，需求评审。

产品经理说：这个功能很简单，就是加个开关。

我翻译一下：开关背后有七个状态，每个状态都要单独测，而排期还是三天。

他又说：先上个最小可用版本，后面再迭代。

再翻译一下：后面不会再有迭代了，这个最小可用版本就是最终版，而我三年后还要维护它。

散会我回工位，路过过道那个风口，去年我从窗边搬过去的地方，现在又搬回来了。风没了，但需求还在。

顺手看了眼副业后台，这个月小程序到账2000整。我盯着那个整数看了会儿，比排期可爱多了。

值了。

兄弟们，先甩个坑。

2018年我在华强北档口卖手机壳，隔壁老王进了批"军工级防摔"。我去，那壳子硬得能砸核桃。进了五百个，一个卖68，赚得我做梦都在数钱。

结果呢，卖出去三十多个，退货二十八个。为啥？装上去根本拆不下来，有人拿菜刀撬，把屏幕撬裂了。最后赔屏幕的钱，比卖壳赚的多三倍。那批货现在还堆在我出租屋床底下，五百个，一个没少——剩下的全在。

做自媒体之后同一个坑换个马甲又来。去年有条稿子我吹某品牌新音箱，"参数吊打同价位"。发出去当晚就被人扒出来，那参数是实验室数据，实际用起来连我七年前的老款都不如。评论区置顶我自己写的道歉，躺了三天。

现在我的规矩，拆解之前先自己用一周，参数只看实测。立帖为证：以后再拿实验室数据忽悠兄弟们的，我这个月预言存活率从61%直接扣到0。

僵尸粉那十一万，你们继续睡，没事。