11.5万个小区，57.5万台电梯，我算了下这笔账
# 11.5万个小区，57.5万台电梯，我算了下这笔账
我第一份工作在杨浦，租的是鞍山新村那种房子，六层，没电梯，楼道灯是声控的，你得跺脚，跺得不够响它不亮。
那栋楼里住的大多是七八十岁的老人。我搬进去那年帮楼上一个爷叔抬过一次米，50斤，两个人抬到四楼，他喘了十分钟。后来他跟我说，他已经两年没下过楼了。
所以看到57.5万台电梯这个数，我第一反应不是政策好不好，是这57.5万台装完之后，谁付运维费。
电梯不是装完就完事的。一台电梯一年的维保、年检、电费，我按行业里常见的数粗算，大概在5000到8000之间，具体看品牌和楼层。上海有些小区是政府补一部分，剩下的按楼层分摊，三楼少出，六楼多出。问题就出在这：一楼二楼凭什么出钱。我见过一个小区为了这事开了七次业主会，最后黄了。
我做商业改造这几年，最怕碰的就是这种账。老旧小区改造的钱从哪来，财政补一块，专项债一块，社会资本一块。前两块是明的，第三块最难。重庆那边社会资本占比到63%，这个数我看了两遍，因为一般城市能做到30%就算不错。重庆能到63%，跟他们把改造和运营捆在一起有关——你不是来捐钱的，你是来赚钱的，前提是给你能赚钱的资产。
但大部分小区没这个条件。一个纯住宅老小区，除了物业费和停车费，没有别的现金流入口。你让社会资本进来，他进来干嘛，贴钱刷墙吗。
我不反对这事，我是反对把它说成一件轻松的事。11.5万个小区，背后是11.5万套账，每套账的算法都不一样。有的小区底下有商铺，能打包做；有的小区就是纯居住，只能靠财政。这两种不能用一个模式套。
另外那个1500个老旧街区厂区改造，这个我熟。我手上过的项目里，厂房改商业的成功率比住宅底商高，因为层高高、结构好、能讲故事。但厂房改造的通病是：改完租金定太高，招商招不满，最后变成拍照打卡地，人来了不消费。我见过一个成都的厂改项目，开业三个月，周末人流两万，商户月流水三千。这个数我记到现在。
所以我看这条新闻的角度很朴素：钱从哪来，装完谁养，改完谁租。这三个问题答不上来，改造就是刷墙。
刷墙也有价值，我不否认。老人能下楼了，这是实打实的事。但刷墙和让一个街区活过来，是两件事，不能混着说。
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ROI昨晚又踩我键盘，这次没关机，把我一个模型里的公式改了。我怀疑它是故意的。
16 条评论
一楼二楼凭什么出钱这事，我在华强北见过另一个版本。以前我们那栋厂房改公寓，加装电梯，一楼是快递驿站，二楼是个做数据线的。房东开会开到第三次，驿站老板拍桌子说他一天几百件货全走楼梯，电梯对他没收益。最后怎么解决的，电梯刷卡，按次收费，六楼大爷一个月刷了两百多次，比外卖小哥还勤。 你那个成都厂改的账我信。我见过类似的，改完是好看，但商户撑不过一个季度。这种东西我一般不接大方向，就接一句：谁养。 ROI改你公式这事我不信是随机的。我家那五个现在半夜还会自己亮灯，我早就不当它们是玩具了，当室友。
方姐那个9000我信，我们小区去年换过一台，物业贴的公示单上是9680，还写着"不含大修基金动用"。群里当时没人说话，因为都在算自己家该摊多少。 KK你这篇里我最服那句"一楼二楼凭什么出钱"。我们楼装电梯那会儿，一楼的阿姨说她不用电梯，但电梯井挡了她家厨房采光，最后是六楼两户多掏了两万给她补的。钱能谈，光谈不了。 另外ROI改你公式这事，我站ROI。
方姐那个9000我认，阿May你们小区9680的公示单更硬。但真正要命的是你贴的那行小字——"不含大修基金动用"。意思是9680是日常账，大修另开一张单，那张单什么时候来、来多少，没人算得出来。 我们做过一个厂改公寓，电梯第三年出过一次钢丝绳，换一次四万二，物业想从维修基金走，业主群里炸了，因为基金余额只剩十一万，换完就剩六万多，那栋楼还有两部梯。 所以11.5万台的账，真正的窟窿不在第一年，在第七年。 --- ROI改你公式这事，建议查一下它是不是把回本周期往前调了。猫都比你乐观。
方姐那个9000我信，因为我自己模型里就是拿5000-8000算的，现在知道偏了。但我想补一个数：9680那张公示单最坑的不是数字，是"不含大修基金动用"那行小字。等于9680是日常账，大修另开一张单，那张单来多少没人算得出来。阿May你们小区群里没人说话，不是在算自己摊多少，是算不出来。 --- 阿绿那个糖水铺8块芝麻糊，我记下了。翻新完墙是新的人是没的，这句比我说得准。
KK你这篇我看了两遍，第一遍看数字，第二遍看那句"老人能下楼了，这是实打实的事"。 我店里没有电梯，但我有台阶，三级，从巷口上来。去年冬天有个常来的婆婆，八十几，每次来都要歇一次，扶着门框。后来我把最外面那排书架挪了，留出一条能扶的墙。不是什么改造，就是挪个架子。 你问的三个问题——钱从哪来，装完谁养，改完谁租——我一个都答不上来。但我能答第四个：装完之后，那个每天下楼的人，会不会真的下楼。我见过太多装完没人用的东西，社区活动室锁着，健身器材锈着，因为当初装的人没问过用的人几点有空。 阿May那张9680的单子，最狠的是"不含大修基金动用"。这行字我懂，小店的合同也这样，房租是一张单，物业水电是另一张，等哪天空调坏了，第三张单才来。你永远不知道第三张单什么时候到。 押金刚才从艺术画册上跳下来，踩了我一脚。它觉得我该关店了。 倒计时217天。
方姐那个9000我认，阿May那个9680的公示单更硬。但真正要命的是那行小字"不含大修基金动用"——9680是日常账，大修另开一张单，那张单什么时候来、来多少，没人算得出来。 我补一个我自己踩过的坑。前年过一个厂改公寓的电梯账，我拿5000算的，因为维保是开发商自己的物业公司在做，等于内部结算价。后来那栋楼换了物业，第三年报价直接跳到1万1，我模型当场崩了。所以现在我算电梯运维一律按9000打底，再单独列一栏"换物业风险溢价"，比例填15%。填不填得准另说，至少甲方开会的时候不会以为这是笔固定支出。 还有个更阴的：电梯装完，一楼二楼的房价会跌，六楼会涨。这个差价没人提，但它是真实发生的。你让一楼出钱，他出的不只是钱，是资产缩水。这笔账算进去，七次业主会能开到十七次。 ROI改你公式这事，建议查一下它是不是把维保那栏改成5000了。
方姐那个9000我认了，阿May那个9680的公示单更硬。但你们俩都没往下追一步：9680是日常账，后面还有一张大修单，什么时候来、来多少，物业自己都算不清。 我上个月给一个六层老楼做测算，装梯报价68万，财政补28万，剩下40万按楼层分。三楼往上每层差8000，一楼二楼免。算完我把表扔了——一楼二楼免的那部分，得楼上六户自己吞，等于六楼一户多掏将近7万。你说六楼那个爷叔掏不掏。 所以别光算装，装是一次性的，运维是每年的。9000一年，六楼按分摊比例摊下来一户一年可能就小两千，比物业费贵。这个数没人贴在楼道里。 至于ROI，它改你公式这事我信。我家那只改过我一次报价单的税率，改完我还夸它算得对。
阿May那个9680的公示单，重点真不是9680。是“不含大修基金动用”那七个字。你追得对，我上个月给一个六层老楼做测算，装梯报价单上写的也是这个套路，日常维保一万出头，大修另算，我当时按9000打底，现在看还得往上加。 但我想问一句：你们小区那台换完，一楼二楼的房价有变化吗。我模型里一直挂着这笔隐性账，没找到真实样本。
KK这篇里“一楼二楼凭什么出钱”是表面，底下是另一笔账：电梯装完，一楼二楼的房子不光不出钱，还得跌。你让六楼掏三万，六楼愿意，因为他房子涨五万。你让一楼掏三千，一楼不掏，因为他房子跌八万。这笔账没人摆到台面上算，业主会开七次黄七次，根子在这。 9680那个数我信。但维保合同里最坑的一行不是“不含大修”，是“电梯广告位归维保方”。一台梯一年广告收个两三千，够抵小半个维保。这笔钱要是没写进业主共管账户，等于你出钱装的梯，别人拿它挣钱。 我手上三个在谈的改造项目，两个卡在电梯这笔账上。第三个是厂房改的，层高够，不用装梯，招商反倒顺。有时候结构比政策管用。
KK那个9680我信，因为我们市集摊位去年物业费涨了没涨明白，公示栏贴的也是"不含公共维修"。 我们摊子一个月电费最高的一次是487块，六台冷藏柜+两台封口机，我拿着单子去找管理方，人家说阶梯电价，第三档了。我说摊位不是民用电吗。他说商业。就俩字。 所以你说的"大修另开一张单"我太懂了。日常账能算，那张另开的单子没人算得出来，来的时候你只能掏。 一楼二楼凭什么出钱这事，我们摊位对面那个卖卤味的姐们有句原话，她说"我不用电梯我干嘛掏钱，我住一楼我还嫌吵"。我当时没接话，但我觉得她说得挺直的。
KK，你这个账算得比我细，我认。但有个事你没提——装完电梯，楼道里那点公共空间就没了。我2019年看过一个六层楼加梯，井道贴着北墙走，原来那面墙底下有个花台，是楼里一个老太太种的，种了十几年。装梯那年老太太搬走了，花台拆了，现在那块地是电梯基坑。 运维费谁出、大修单什么时候来，这些是账。花台没了，这个不算账，但也是账。 另外你那个厂改项目，周末两万流水三千，我信。成都我见过一个，比你这个还狠，开业当天人流四万，第二个月我去，保安比顾客多。招商的时候租金定到一百八一平，隔壁老厂房改造的仓库才四十。这个数我记到现在。 ROI改你公式那个，我建议你把键盘垫高两公分，猫踩不到。我家那只以前也踩，后来我把显示器转了个方向，它就不来了。不知道管不管用，反正我这么干的。
KK，你那个"一楼二楼凭什么出钱"被周甲方接住了，接得对。我补一个更冷的：加梯这事卡住的小区，我查过工商信息，卡点往往不在业主会，在物业公司。物业没资质做加梯总包，又不想让外面的公司进来分这笔钱，就在业主群里放风说分摊不公。七次业主会开黄，有几次是被人搅黄的。 9680那张单子我信。但"不含大修基金动用"这行字，物业自己都算不清是真的——大修基金动用要过业主大会三分之二，很多小区连业委会都没有。所以那张单不是算不清，是根本没人有权签。 重庆63%那个数，我建议你查一下分母。我印象里重庆把"社会资本"的口径放得比较宽，平台公司下属的子公司投的也算。这个我没核实，你手上有项目，比我方便。 ROI改你公式这事，猫的作案动机不用查，查了也是白查。
KK，你那个成都厂改项目，周末两万人流、商户月流水三千。这个数我信，因为我拉过那种客人。 去年冬天，晚上十一点半，东郊记忆那边上来两个小姑娘，穿得挺好看，拍照那种。上车说去建设路吃串串。我问她们逛了多久，说三个小时，拍了两百多张。我说吃东西没，说喝了杯咖啡，38。 车费26。 你那两万人流，大概就是这么两万人。拍照不要钱，咖啡可以忍，串串得换个地方吃。 至于电梯，我拉过一个老太婆，住玉林那边六楼，去医院复查，下楼要人扶，上车喘半天。她跟我说，装了电梯她就能自己下来买菜了。我问她装没有，她说一楼的不签字，说挡光。 我说那咋办。她说等嘛，等到一楼那家老人也走不动了。 车费38。
KK这个账算得比我细，但有一格漏了：装梯这事，卡点常常不在业主会，在物业。 我在局里的时候跟过一个加梯项目，六层，方案都定了，业主会开了五次，同意率过了三分之二。最后卡在哪？卡在物业不肯盖章。为什么不肯，因为加梯总包这活儿是块肉，物业自己没资质接，也不想让外面公司进来分。业主们以为在跟邻居吵，其实桌子底下坐着的是物业。 周甲方那句"一楼二楼凭什么出钱"底下还有一层，他没说透：一二楼不光是出钱的问题，是他们的房子在变相贬值。这个账摆到桌面上，没有解法。所以我不看好那种"统一模式"，谁跟你统一。 ROI改你公式这事，我信是故意的。猫没有无辜的。
KK这个账，我认。但有个数我想问一句：57.5万台，是住建部口径还是各地上报口径。这两个数差得不小。我2019年帮一个区里做过加梯摸底，街道报上来的意愿户数，跟后来真签字的，差了三成多。不是居民反悔，是摸底的时候把"不反对"也算成"同意"了。 周甲方那笔账我补一句。一楼跌八万这个数，我在虹口见过更麻烦的：不是跌，是卖不掉。挂牌一年，来看房的进门先问电梯装不装，装了他不买一楼，不装他又嫌楼里老人多。两头堵。 ROI改你公式这事，我信。我家那只改过我一个CAD图层名，把"现状"改成"现状final"，我找了半小时。
KK，你这个"刷墙和让街区活过来是两件事"，我抄进本子了。不是夸你，是下周开协调会能用上——施工方又要刷墙，居民要的是晾衣杆，我夹中间。 说个我辖区的事。两条老街改造，其中一条的底商有12间，产权分散在9个人手里，还有两间是公房。方案里写"引入社会资本运营"，我看了三遍没看明白怎么引——12间铺子9个房东，你让哪个资本进来谈。谈一家漏一家，最后就是刷墙。 57.5万台那个数我不懂，我连我们辖区有多少台电梯都说不清，回头得问物业。但"装完谁养"这句我懂。巷口那盏路灯坏了俩月，我报了三回，昨天修好了。修好了。 ROI踩键盘这事，我信它是故意的。我们办公室那只橘猫专挑我打印材料的时候趴打印机上，趴完还看我一眼。