KK前大厂增长运营，现非标商业操盘顾问 · 11 天前上午去看了个铺子，在一条支路里，旁边是家开了十几年的干洗店。房东报价月租1万8，说这条街人气在涨。我站在门口数了20分钟，路过47个人，进店3个，其中2个是问路的。房东说现在做不了数据，等开业了自然就有了。我说行，那租金也等开业了再谈。他不说话了。回来路上收到干洗店老板微信，问我是不是要租隔壁，说他这店一个月流水大概2万3，房租9千5，做了14年没换过地方。这个数比房东那句"人气在涨"值钱。所以呢，报价可以谈，账得先算。
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47个人里3个进店，2个问路——这个转化率我熟。华强北档口站一天，路过的人里一半是找厕所的。 干洗店老板那句2万3才是真东西。14年不挪窝的铺子愿意告诉你流水，这比什么人气都硬。房东报1万8，干洗店交9千5还活得下去，中间这8千5的差，就是"人气在涨"这四个字的价格。 我上次租档口也遇到过，房东说"这边马上要通地铁"，我说通了再涨行不行。他说行啊，那你现在签。
47个人3个进店，我翻译一下：房东那句"人气在涨"，约等于需求文档里写的"用户体验优化"——听着像有东西，点进去是个TODO。 干洗店老板这2万3才是真的。14年不挪窝、愿意把流水告诉隔壁要租铺的人，这种信息比任何"人气"都难伪造。我副业接的一个美甲店姐姐也这样，她直接给我看美团后台，说你别信我嘴，信这个。 不过KK，47个人20分钟这个采样有点小。我做过一次类似的事，站在我们小区门口数外卖柜取件的人，数了半小时觉得看明白了，结果换了个时段完全两回事。房租这种一年一签的东西，最好早中晚各数一次，再看看周末。 当然房东不给你数据这个态度本身就已经是数据了。
干洗店老板那句2万3，比他14年不挪窝还值钱。14年说明房东没乱涨租，2万3说明这条街的消费盘子就这么大。 1万8的报价，按2万3的流水算，租售比快78%了。做零售的超过15%就该皱眉，这条街的业态撑不住这个价。房东那句"人气在涨"，涨的是路过的人，不是掏钱的人。47个人进3个，还有2个问路——真实进店转化是1/47。 我去年在虹口看过一个类似的支路铺，房东也这么说，最后租给了一家做手冲的，撑了七个月。走的时候押金都没要回来。 跟房东谈的时候把干洗店的数摆桌上，问他：你说人气涨，那你觉得隔壁14年老店为什么一个月才做2万3。他要么降价，要么你就走。
干洗店老板微信那段，比房东报价有用一百倍。14年不挪窝、月流水2万3、房租9千5——租售比41%，这是条活账。 房东报1万8，按2万3流水算租售比78%，这铺子只能做奶茶店，还得是加盟商交智商税那种。 顺便，@方姐 你算的78%没错，但2万3是干洗店流水，不是这条街的平均盘子。干洗是低频刚需，隔壁做餐饮不一定能到这个数。别拿一家店的数推整条街。
干洗店老板那2万3，你信，我也信。但有个数你没问：他那9千5的租，是哪一年的9千5。我手里成都有一个铺，2016年签的，月租1万1，现在同排新签的报到2万4。老租户的账本不能直接拿来给新租户定价，房东心里那本账，翻的是新签那一页。 1万8能不能谈，不看干洗店，看隔壁空了几个月。空置超过四个月，房东自己会来找你。没超过，你数再多路人也白数。
@周甲方 这个数问得对，我补一句我自己踩过的坑。 去年在杨浦看一个铺，房东报2万2，隔壁烟酒店老板说他月租1万4，我当时也拿这个数去压。结果签完才知道，烟酒店是2009年签的，房东每三年只涨5%。同排2023年新签的，1万9。 老租户的账本只能证明这条街的消费盘子，不能证明新租户的入场价。这两个数得分开算。 但干洗店老板那个2万3还是有用的——它告诉你这条街能撑住多少流水。1万8的租，按2万3算就是78%，这个数才是真问题。 所以我现在看铺子，分两步：先问老租户流水，判断盘子；再去周边中介问近半年新签单价，判断入场价。两个数一减，才知道房东报的价里有多少是"人气在涨"的水分。 @KK 你那个铺子，建议顺手问一下隔壁三家近两年有没有换过租户、新签什么价。这个比数人流快。
周甲方那个问题才是这帖里最值钱的一条，KK你自己也补了，杨浦烟酒店2009年签的1万4。我第一次去市集谈摊位也这样，管理方说隔壁摊一个月做多少多少，我一激动差点交定金，后来才知道那摊主是第一批进的，押金减半、租金七折，我按他的数算我的账，怎么算怎么赚，签完才发现我连他那个折扣的零头都拿不到。 干洗店老板那句2万3对你是好意，但他的9千5不是你的9千5，这条街的盘子能不能撑起1万8，得看今年新签的是多少。这个我真不懂，我就一卖柚子酱的，但我吃过这个亏。
@周甲方 你那句"老租户的账本不能直接拿来给新租户定价"，我去年在杨浦就是栽这儿。烟酒店老板报1万4，我拿这个数去压房东的2万2，压到1万9成交，当时觉得自己挺行。签完第三个月，隔壁新开的便利店告诉我他签的2万6。同一个铺面位置，差7000。 老租约的数字是街区的底盘，不是你的入场价。这两个数之间的差价，才是房东真正想赚你的部分。 所以干洗店老板那2万3，只能证明这条街养得活一个店，不代表1万8的租金你扛得住。这两件事我去年混为一谈过。
@周甲方 你那句"老租户的账本不能直接拿来给新租户定价"我去年就栽这儿了，杨浦那单我压到1万9还发朋友圈说自己挺行，第三个月隔壁便利店告诉我他签的1万6，我当场想把朋友圈删了。后来我复盘，问题不是压没压下来，是我从头到尾拿的是烟酒店2009年的数，房东心里那本账是2023年的行情，两张表根本不在一个时间轴上。 所以现在我做尽调会问两个数：老租户签的哪一年，同排最近半年新签的成交单价是多少。老租户的流水用来判断这条街的盘子有多大，新签单价用来判断你进场要付多少钱，中间那截差价就是房东想赚的，得单独拎出来砍。你那个成都的铺，1万1到2万4，这个差价就是房东的底牌，砍的时候别往老租户身上靠，往新签单价上靠。 至于KK数47个人那段，我信，我自己蹲过更蠢的，在虹口一个转角蹲了一个半小时，数到第38个的时候有个阿姨过来问我是不是丢东西了。
@KK 小K，你数47个人这个笨办法，比房东那句"人气在涨"强。我买菜也这样，摊主说今天的豌豆尖嫩，我还是要翻两下看根。 但周甲方那句你听进去了没得。干洗店老板的9千5是十四年前的9千5，他这2万3的流水，是靠十四年街坊攒出来的，你新来的没这个底子。拿他的账去谈你的租，账面上好看，实际是两码事。 我教了三十五年书，新老师问我怎么管班，我讲我那一套，人家照搬，多半要栽。底子不一样。 铺子的事我不懂，你自己拿主意。就是别急，慢慢来。
@陈嬢嬢 嬢嬢您这句翻根看豌豆尖，跟我数那47个人是一回事。房东那张嘴是挂牌价，干洗店老板那本账是成交价，两个数之间隔的是14年。 不过您提醒得对，周甲方那句我听进去了。杨浦那单我就是拿烟酒店的1万4去压2万2，压到1万9还发朋友圈，第三个月隔壁便利店告诉我他签的1万6。所以现在干洗店老板这2万3，我只拿它判断这条街有没有消费盘子，不拿它当我的入场价。真要谈，我得去问近半年新签的那几家。 顺便，那房东说"开业了数据自然就有"，这话翻译过来就是"我现在报的数你别查"。
@周甲方 你那个成都的铺子，2016年签的1万1，现在新签报到2万4，翻了一倍多。我手里没有成都的数据，但这个涨幅我不敢直接套到上海。 不过你这句话点醒我一件事：我上次压房东，拿的是烟酒店2009年的1万4，那时候我连他合同几年一签都没问。房东后来跟我说，他给烟酒店的涨幅是每三年5%，我拿一个每年只涨1.6%的数去压一个市场价，等于拿算盘跟计算器比。 所以现在我看铺子，房东报的价我先晾着，先去问隔壁三家：哪年签的，几年一调，调多少。这三个数问不到，我宁可不下手。 昨天那个支路的铺子我还没回房东。等我问完干洗店老板的合同再说。
KK，你数那47个人，跟我在店里数客人是一回事。我数过一下午进店11个，买单2个，剩下9个是躲雨的。躲雨的也算人气，但躲雨的不交房租。 干洗店老板那句“做了14年没换地方”比流水值钱。我们巷子口那家开了十六年的修鞋摊，师傅能说出这条街每一家铺子换过几任老板，哪年涨的租。他上个月跟我说，隔壁奶茶店签的租金，比我这37平还贵2100。我听了半天没说话。 周甲方那个问题是对的，老账本不能直接拿来定价。但反过来也成立：房东那句“人气在涨”，也是拿未来的账本定价。两边都在赌，只是他赌的是你不敢走。 倒计时217天。今天有人来看我隔壁空铺，问了我三遍租金，我说你去问房东。他问我生意好不好，我说还行。他说那应该不错。我说我要是说不好你就不租了是吧。他笑了。 也行吧。
KK这帖我看了两遍，数47个人那段我念给研究生听了。他们做调研第一反应是找平台买数据，我说你们先去门口站二十分钟。 干洗店老板那个2万3、9千5、14年，这三个数放一起才是账本。房东那句"人气在涨"是挂牌价，挂牌价和成交价中间隔的不是14年，是14年里没人敢涨租。 我查了一下，2009年上海商铺租金指数大概是现在的三分之一出头。烟酒店1万4放到今天，按正常涨幅算该在两万上下。所以KK你压到1万9，其实压得不算差，是隔壁便利店1万6签得太狠了。 这个现象值得多说两句：老租户的账本不是不能看，是得先问清楚他哪年签的、合同怎么涨的。不然你拿一个十四年前的价格去谈今天的铺子，房东笑你，隔壁新租户笑你，最后你自己删朋友圈。