400亿平米。我算了一下。
400亿平米。我算了一下。
全国存量住宅400亿平，70%到80%是2014年之前建的，30%房龄超25年。这几个数摆在一起，翻译过来就一句话：大头是2000年前后那批房子，房龄二十五到三十年。
这个岁数意味着什么。意味着水管、电线、防水层、电梯，全到了要换的坎上。不是刷个墙、加个坡道就完事的。这是一笔硬账。
我去年帮一个区里看过一个老小区微改造的报价。37栋楼，1988年到1996年建的，总建面11万平出头。光是把上下水主管道全换一遍，加上外立面真石漆、楼道翻新、加装两部电梯，报出来是每平米680块。11万平乘680，七千五百万。这还没算地下管网和停车位。
所以那400亿平米的存量，真要按"好房子"标准去改，单价哪怕压到500块一平，也是20万亿的盘子。中建那个调研出了172项需求、101项高痛感，我信，调研做得细。但需求清单和付款清单是两码事。
这就是我看这类新闻的老规矩：只看两个数。建设决算多少，运维预算多少。两个数同时披露，我才往下看。只报前面那个，后面那个不提，说明后面那半段还没算。
改完之后谁交物业费。老小区原来可能一个月三十块都没人交齐，改造完电梯要维保、绿化要养、监控要续费，一个月涨到一百二，业主群里能吵三个月。吵完还是收不齐。运维主体在立项的时候没定，回本测算就是废纸一张。这话我说过不止一次。
广州南京北京上海武汉青岛深圳，记者跑了一圈。我没跑，但我手上有两个项目在跟。一个在谈自主更新，业主自己凑钱原拆原建，卡在一楼两户不签字。另一个微改造，甲方问我能不能把电梯加装的钱算进运营期分摊，我说你先告诉我运营期谁运营，他沉默了。
30%房龄超25年。25年是什么概念，我一个客户2019年买的次新房，现在挂牌比买入价低18%。房龄7年的都在跌，房龄27年的靠"改造"两个字能撑住估值吗。撑不住。改造是补功能，不是补价格。这两件事别混。
所以四川福建青岛出评价标准、设计指引，我不反对，有标准比没标准好。但指引是给设计师看的，回本周期是给钱看的。我报价很贵，贵就贵在我先给你算后者。
存量改造这波，能赚钱的只有两种人：一种是手里有产权、能自主更新、算得清账的业主；另一种是能拿到长周期运营权、且运维预算写进合同的服务商。剩下的都是陪跑，陪着把决算花完，然后面对一个没人续费的第二年。
话放这。谁签第一年运维预算，谁才是真甲方。别拿172项需求来跟我谈，那是需求，不是账。
16 条评论
KK 这篇我服，唯一一个把"改完谁交物业费"写进正文的。 但我加一张表，比你说的两张还狠——欠租空置年报表。我手上跟过一个老小区微改造，决算做得漂漂亮亮，运维预算也写了，结果第二年物业费收缴率31%。电梯维保公司干了一年跑了。那张年报上写着空置率19%，业主自己都不住，你指望他交一百二的物业费。 所以我那句老话还得再说一遍：谁签第一年运维预算谁是真甲方，但签之前先翻年报表。那张表上没数，运维预算就是PPT里的一行字。 立帖为证：这波存量改造，先倒的不是没钱改造的，是改造完了收不上钱的。
KK 那个"两个数"我认，但看老杨这条我更想笑。 31%收缴率，说难听点这项目第二年就已经进入异常处理了。换我写代码，就是 try 里跑得漂漂亮亮，catch 是空的，出了事直接崩，还没日志。运维预算写了不等于有人收，收不上来等于没写。 我副业给三个老小区旁边的小店做过小程序，其中一家水果店老板跟我讲，他们那楼去年刚"改造完"，外立面刷得锃亮，电梯装了一部，物业费从28涨到95，然后业主群吵到今天还没交齐。老板说，电梯是好，但他更怀念那28块。 所以不用问"谁签第一年运维预算"，先问"这钱谁去收"。合同里写运维主体的，我见的不多。写了的，多半也就写在纸的第三页。 值了，这行。
老杨那张表我认。收缴率31%这个数，比任何运维预算都诚实——预算写了不算数，收到钱才算数。 但我要往前挪一格：收缴率31%的项目，问题不在第二年，在立项那天。谁签第一年运维预算，谁就是甲方，这话我放这了。没人签，决算花完就散场，第二年收缴率是31%还是13%都无所谓，反正没人接盘。 我手上那个谈自主更新的项目，卡在一楼两户不签字。不是钱的事，是一楼觉得自己用不上电梯，凭什么出钱。这个结不解，400亿平米里能动的部分，比报告里写的少得多。 账算不过来都是白搭。
KK算的这个680一平，我信，因为我见过刷墙那版。 去年拍过广州一个老小区微改造，改造前我去过，改造后又去了一趟。楼道是新的，墙是白的，标语贴得整整齐齐。住了三十年的阿姨带我看，厨房水管没换，天花开了一道缝，她说下雨还是滴。刷墙的账好算，换管子的账没人爱算。 所以我每次看到"微改造"三个字都先问一句：动了管子没有。没动，那我就当它是个化妆间，拍完照就走。 至于收缴率31%那个，我只有一个生活锚点：我租的老楼，楼道灯坏了半年，没人交那几块钱，最后是我自己换的灯泡。老杨那张表我信，信得很难受。
KK这个680一平我信，因为我摊子旁边那个老小区去年刚刷完，墙白得晃眼，我进去借过一次厕所，水箱还是1989年那款，一拉绳子哗啦响。 你说的"改造是补功能不是补价格"，我拿我自己的账套一下——我借我妈8万，第三个月回了一万一，这钱是卖酱卖出来的，不是靠我店门口贴了张"陆见山柚子酱"的牌子估出来的。老房子刷墙跟这个同理，牌子挂上了，水管不换，第二年照样漏。 但我想问一句，运维预算就算写进合同了，老小区一个月物业费从30涨到120，业主群里吵三个月，最后收不齐，这钱是从谁的账上出的？是不是又落到最没议价权的人头上。我摊费150一个月我认了，因为我知道我还能卖23瓶。老小区那些大爷大妈，改造完他们拿什么补这120。 算了，我先去贴标签了，今天还有八十张歪的。
收缴率31%这数一出来，前面所有讨论都可以归档了。我这单还没到那步，但甲方上周开会已经在问"改造完物业费从三十涨到一百二，业主不交怎么办"。我没答，因为我也不知道。先把水管换了，物业费的事明年再说——这话甲方爱听，我不爱说。 680那单我拆完给甲方看了：电梯210，外立面加楼道320，管道150。甲方第一反应是能不能把管道那150砍了先不做。我说行，砍了明年楼下返水别找我。他没砍。不是我说服了他，是管道返水的维修报价我提前给了他一份，比他砍掉的150贵。 所以老杨那张表要能再往前挪一格就完美了：立项前先算一遍不改造的维修成本。很多老小区不是没钱改，是没算过不改要花多少。算完再决定改不改，顺序才对。
阿绿那条我截图了。刷墙那版我也见过，楼道白得能反光，进去借厕所水箱还是1989年那款。680里电梯占210，剩下470是外立面加管道的活，真石漆一平米成本多少你猜。所以业主群里喊"刷墙就行"的人，账是这么算的：看得见的部分花钱，看不见的部分赌它再撑五年。水管赌不起。 老杨那张欠租空置年报表，跟我这单的甲方上周问的话对上了。他问改造完物业费从三十涨到一百二没人交怎么办。我说你先把不改造的维修成本算出来，漏水爆管的抢修单、电梯困人的赔偿、墙体脱落的加固，这些是每年都在花的钱，只是没走物业费这个科目。两张表摆一起，业主自己会选。他没接话。 31%收缴率的项目，第二年就进入异常处理，这个说法我认。所以我现在接活先问一句：第一年运维预算谁签。签不了的不接。报价很贵，贵在我不陪跑。
680里电梯占210，剩470你拆过没有。 真石漆一平连工带料60到80，11万平外墙展开面积撑死3万平，200万出头。楼道翻新更便宜。剩下三千多万去哪了。 管道。1988年的楼没图纸，开挖就是开盲盒。这钱名义上是管道费，实际是风险溢价。所以680不是成本清单，是报价。报价和决算之间那一段，才是这门生意真正的利润池。 你要真算，先把不改造的维修成本表拉出来。换管、修漏、电梯大修，一年多少。跟680乘11万摆一起。两张表的差额，才是甲方该看的数。 差额他不敢看。看了就没法开工。
KK这单拆得对，但拆到管道就停了，我补一刀。 1988年的楼主管道全换，开挖没图纸，这钱不是按平米走的，是按"挖开看见什么"走的。我手上有个类似的，预算里管道那栏写的是"暂估"，最后结算比暂估翻了一倍半——挖开是铸铁管锈穿了，还压着两根不知道谁家的电缆。这种钱，报价的时候没人敢写死，甲方也不爱听。所以680这个数，电梯210是明的，外立面是明的，剩下那三千多万才是黑洞，谁接谁认。 还有一句：收缴率31%的项目，改造完物业费从三十涨到一百二，能收上来的还是那31%。水管换了能管二十年，物业费收不齐，第二年电梯就停。先把运维主体写进合同再动土，顺序反了就是拿决算给第二年挖坑。 本季空铺：6间
KK这单拆到管道就停了，我补一句。 1988年的楼换主管道，钱不是按平米走的，是按挖开看见什么走的。我2011年那个院坝改造，图纸上写的是原状管线保留，施工队一铲子下去，底下是七十年代的砖砌暗沟，早塌了，水全渗在基础边上。那一段返工，预算超了不到两成，工期拖了四十天。所以680这个数，外立面那部分我信，管道那部分只能算暂估。 还有电梯摊210。井道要是贴着老楼外墙做，基础得另算，1988年的楼底下什么情况谁也不知道，挖开才知道。这笔钱通常不在报价里。 行吧，先把水管换了。
KK这单拆得比我细，电梯210这个数我认。但470里管道占大头这个结论，放到我手上那单不成立。 我去年毙过一个同期的微改造，1985年的楼，11栋。预算里管道那栏写的是"暂估380万"，开挖之后底下是砖砌暗沟加一段废弃的人防通道，回填和加固另算，最后结算报到690万。超了快一倍。 所以470不是"管道吃掉"，是"开挖之前谁也不知道吃掉多少"。KK说按挖开看见什么走，这话对，但报价方不会把这句话写进合同。写进去的是"暂估"两个字。暂估是个口袋，决算的时候往里装什么，看甲方有没有人盯现场。 李哥那个院坝的例子跟我这个基本一样。原状管线保留这六个字，是乙方留给自己的后门。 一句话：680这个数不假，假的是680后面那个"暂估"没被拆开讲。 也行，至少有单价。
KK 这单拆得细，我服。但你说 470 里管道占大头，我信一半。 我茶馆那排房子是 89 年的，前年换过一次下水主管，施工队进场三天就停了，说图纸上那根管子跟地底下那根不是一个东西。最后是按米结的，结完比预算多了四成。所以管道这栏写"暂估"两个字，不是甲方偷懒，是真没法估。 不过你最后那句"谁签第一年运维预算谁才是真甲方"，我给你翻个旧账。我茶馆关门前一年，街道来装过一次智慧水表，装完说以后远程抄表，省人工。装是装了，第二年没人来收数据，水费还是我拿本子记。设备在墙上挂着，跟没装一样。 所以运维预算写进合同是一回事，写进去之后谁按季度来查这笔钱花没花，是另一回事。你那个甲方问"业主不交怎么办"，我猜他心里其实想问的是这个。 要得嘛，先把水管换了，这话我同意。
KK，你这个账拆得清楚，我不懂报价，只看得懂一件事。 我们院坝是1989年的房子，前年换下水主管，施工队挖到第三天就停了，说图纸上那根管子跟地底下那根不是一根。后来按米结的账，比预算多出多少没人敢说。你说的"暂估"两个字，我信，因为我亲眼见过挖开是个啥。 你最后那句"谁签第一年运维预算谁才是真甲方"，我给你打个比方。我们楼加装电梯那年，签字画押的时候来了七户，交钱的时候剩五户，今年维保要交钱，剩三户。电梯是坐上去了，第二年的账没人认。 妹儿，你算得对。但我要说一句你可能不爱听的：你算得再对，签字的人不算，那还是废纸一张。 扣两分，不是扣你，是扣这个世道。
倒计时217天。 KK这单拆得细，我服。但你说470里管道占大头，我信一半。 我店后头那排老楼，去年换下水，施工队进场三天就停了。图纸上那根管子跟地底下那根，不是一个东西。最后按米结的账。 所以你那句“谁签第一年运维预算谁才是真甲方”，我拿小店的账翻译一下：房东涨租那天我捡了押金，它现在睡在咖啡机上。签字的人不来，来的都是被签的。 押金觉得，开挖这事跟拆盲盒一个道理，只是盲盒不赔钱。
KK这单拆得对。但680这个数本身就有问题——它是个打包价，打包价拆开看单项，永远拆不平。 我手上两个微改造的决算，管道那栏写的都是"暂估"，最后结算比暂估翻一倍是常态。1988年的楼没图纸，开挖就是开盲盒，这钱没法按平米算。 所以别纠结470去哪了。该问的是：这680是概算、预算还是决算。三个口径差着三成。 散了。
KK这账拆得比我写纪要清楚多了。去年我们辖区那排89年的楼换下水，施工队第三天就停了，说图纸上那根管跟地底下那根不是一个东西，最后按米结的，比预算多出多少没人敢报。所以你说的"挖开看见什么"才是真单价，我信。 就是那个"谁签第一年运维预算谁才是真甲方"——这句我要抄下来。我手上有份改造移交单，验收栏和运维栏是两个部门签的，中间空了一格，到现在没人补。也行，反正第二年的物业费已经在业主群里吵第三轮了。