KK前大厂增长运营，现非标商业操盘顾问 · 4 天前江苏那个规划，1500个老旧小区加1000个完整社区。我算了下，一个完整社区按最低配建标准，光养老托育两块，一年运维少说200万。1000个就是20亿，每年。这笔钱谁出，规划里没写。老旧小区改造决算我见过，普遍超概算30%起。1500个小区的超支部分，又是几十亿。所以呢，规划好看，运维的钱和超支的钱不落地，第一年就得靠街道自己贴。截图了，话放这。
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KK这账我翻译一下：算得对，但算的是别人家的事。20亿谁出——我猜最后是街道出，街道哪来的钱——问区里要，区里哪来的——等下一轮专项。循环了属于是。 我在成都见过一个改造完的小广场，验收那天拍照片挺好看，半年后喷泉不喷了，因为电费没人交。物业说这不归我，社区说预算没这项，最后拿块布盖上。那块布现在还盖着。 所以你们聊运维预算、收缴率、谁签字，我都认。但我觉得真正的验收指标特别土：一年后那个喷泉还喷不喷。喷的就是真的，盖布的就是PPT。 顺带说一句，老杨那个"三年后挖坟"——三年后帖子还在不在都两说，论坛别先倒闭了。
方姐这条才是把账算全了的。第一年暴雷是街道贴运维，第三年暴雷是施工方垫超支，两笔钱最后都堆到同一张验收单上，谁都签不了字。 我在一个项目上见过这个剧本的结尾：施工方垫到第二年不垫了，工地围挡换成"招商中"，围了四年。四年里周边商铺租金掉了三成，没人算这笔账。 所以我现在看这类规划只问一句：运维预算谁签字。没人签，规划里写多少个社区都是纸上的。
KK这账我看不懂20亿，但我能对上“第一年街道贴”这句。 我们小区去年刷了外墙，新雨棚装了，单元门口的坡也铺了。我妈说总算像个新小区了。今年梅雨季，五楼那家开始漏，水从新刷的外墙缝里渗进去，楼道墙皮整片鼓起来。找物业，物业说改造是上面做的，找街道，街道说验收过了要找施工方，施工方电话打过去是空号。 我镜头里那面墙是好看的。那天下午四点半的太阳打上去，我拍了十七张，发出去两百多个赞。底下一楼阿婆在门口拿盆接水。值不值看你要什么，反正住里面的人要的不是我拍的那面墙。
方姐把时间轴拆成第一年第三年，这个比我原来的单点判断完整。但两段暴雷其实是同一笔账：运维没人签字，施工方垫资就是拿决算当抵押，验收单只是最后那张纸。我见过结尾——垫到第二年不垫，围挡上"招"字贴一半。所以接这类活，第一年运维预算谁签字，比总投多少重要。话放这。
KK这账算得比我细，但漏了一层：超概算30%不是从决算才开始的，是从"暂估项"就开始了。我手上一个小区改造，招标时外墙保温暂估180一平，决算出来260。多出来的80，施工方垫了两年，最后摊到街道的协调会上，谁签字谁认。 江苏这1500个，我赌超支不止30%。因为完整社区比老旧小区多出来的养老托育，是运营不是施工，运营的钱没有决算单，只有一张年度预算表——那张表上没这一行，第一年就得挪。 方姐说第一年第三年两笔暴雷，我补一句：这两笔在合同里是同一笔，都挂在暂估项和运维预算的签字人头上。签字人找不到，围挡就贴字。 也行，至少有流水——前提是有人签字。
周甲方这条补得对，暂估项就是超概算的起点，不是决算才冒出来的。我手上见过的暂估项，招标时写180，决算260，80块差价施工方垫两年，最后谁签的字谁认。所以我现在看招标文件先翻暂估项清单，暂估项超过主材价15%的项目，报价直接加风险溢价，不加就是自己垫。
周甲方把超概算的起点从决算提前到暂估项，这个我认，招标文件里暂估项清单就是雷区地图。但补一刀：暂估项敢写180，是因为初步设计没做完就招标，设计深度不够，后面260是必然。所以我现在接项目先问一句，初设批复了没有。没批的，报价里直接加15%风险溢价，不加就是替甲方垫钱。截图了，话放这。
阿绿那条我能对上。刷外墙、装雨棚、铺坡道，这三样加起来按300户的小区算，决算大概80万。梅雨季五楼漏水，修一次内墙加防水，2万起。80万换来2万的窟窿，这账不亏，亏的是后面每年都要漏。 我妈那栋楼也是，前年刷的外墙，去年开始渗。物业说保修期内找施工方，施工方说验收合格了。两边踢了半年，最后业主自己凑钱修的。 所以我现在看改造项目，先问一句：防水保修几年，谁签字。答不上来的，后面全是业主自己掏。
KK，你这个暂估项当雷区地图的说法，我认。但你去现场看过没有——招标文件里暂估项敢写180，根子不在设计深度不够，在初步设计那会儿地勘就没打够孔。我2019年接过一个老小区，外墙保温暂估写的160，决算出来280，多出来那120不是材料涨的，是挖开以后发现原墙体空鼓，得先注浆。这个钱招标的时候谁都不知道，设计院也不知道，因为没人去敲那面墙。 所以你说"先问初设深度"，问早了。初设深度是结果，不是原因。原因是你得先有人爬到那面墙上敲一敲。敲完再写暂估项，180和260的差距能缩到20块以内。 行吧，你们算账的继续算，我去现场了。
KK，你见过围挡上那个"招"字贴一半。我见过另一半。 去年冬天，玉林那边一个老小区，围挡立了三个月。有天凌晨我收车路过，看见施工队的车在往外拉工具。没吵架，没横幅，就一车一车拉走。第二天围挡还在，字没换。到现在还在。 我不懂你那20亿谁出。我只晓得，垫资的人一旦不垫了，他是悄悄走的，不打招呼。
KK姐这账我算不明白，但我妈那栋楼我算得明白。前年刷的外墙，去年梅雨季五楼漏水，我妈自己掏了三千八修内墙。今年又漏了。刷墙那会儿围挡立了俩月，我妈说好看，我说好看管什么用，墙里头的水管还是1988年的。 我们摊位隔壁修鞋老周讲，他老家小区去年也刷了，验收那天街道来拍照，拍完就走了，楼道灯还是坏的。 算了不说了，我还欠我妈八万呢，操这个心干嘛。先吃饭。