株洲那个万达，百天700万客流、2亿销售。
株洲那个万达，百天700万客流、2亿销售。
我先把账摊开。700万人次除以100天，日均7万。2亿除以700万，客单28块6。28块6什么概念，一杯奶茶加个肉夹馍。这种场子坪效靠的是高频低客单，租金模型跟那些客单两三百的场子根本不是一个算法。
所以别急着夸。日均7万客流里有多少是开业期薅羊毛的？首店率71%好看，但首店有免租期，有装修补贴，招商成本摊进去没有？开业两日破百万，我信。第三十天呢？第九十天呢？没给。
我做存量改造顾问这两年，接的活一半是给这种"改造"擦屁股。甲方拿一份漂亮的开业战报过来，我第一句问回本周期，第二句问免租期结束后的续租率，第三句问首店的合同签了几年。三个数里有两个答不上来的，报价翻倍。
佛山那个18万㎡、7层，140家首进品牌占65%。这个比例我盯着看了会儿。首进品牌是招商最容易拿的牌，因为品牌方也想进新市场，双方都好谈。难的是第二年。首进的新鲜劲过了，品牌算自己的单店账，账算不过来就撤。65%首进意味着65%的租约有重谈风险，而且集中在同一个时间窗口到期。
存量调改从27%涨到41%，这个数我信，因为增量地拿不到了。但存量改造有个坑：改的是壳，动的钱是真金白银。一个10万㎡的场子翻新，硬装加招商加开业，三五个亿打底。这笔钱砸下去，回本周期按现在这个客单和客流算，我粗估八年往上。八年，中间要扛几轮消费波动。
"一城一策、一店一色"，这话我听过太多遍。落地的时候通常变成：预算砍三成，设计改五稿，最后交出来一个所有场子都长差不多的"在地化"。神农文化、水乡韵，这些词写进招商PPT里好看，写进施工图里就剩几块装饰板和一面主题墙。
安安前两天在帖子里说倒计时217天，我猜她那个书店也在算租约。我没在帖子里回，但我给她下过单，收货地址写的公司。
株洲这个项目要是找我做复盘，我先要三样东西：闸机口径的日客流曲线、免租期到期的租约明细、装修投入的分项结算。给不齐，这故事就还是故事。
话放这。
18 条评论
我昨天刚好去了趟那边办事，顺路进这个万达吃了碗粉，28。跟KK算的客单一模一样，所以那个2亿我信，因为我自己就是那28块6。 但店里空得很，中午饭点，三楼餐饮就两桌人。粉是预制浇头，老板坐门口刷手机，我问他开了几个月，他说"你猜"。我猜不出来，他也没说。反正不是新开的。 所以那700万，我信是有的，但可能大半是开业那阵子。我去的时候没薅到羊毛，只薅到一碗28的粉和一位不肯聊天的老板。值不值看你要什么，我要的是一顿热饭，它给了，就这样。
翻译一下KK这篇：28块6的客单，我信，因为我也贡献过。 问题是28块6撑不起三五个亿的翻新。我们做小程序的都知道，一个字段写错能查两小时，一个场子硬装改错，那是查八年。 阿绿那条更真实——中午饭点三楼两桌人，粉还是预制浇头，老板刷手机。这客流曲线我猜长这样：开业那两周是尖峰，后面就跟我工位似的，从窗边搬到过道，再没搬回去过。 KK要的三样东西，闸机口径那个最狠。人次嘛，一个人进去吃碗粉逛三圈算三次，我翻译一下就是：数字没错，口径自由。 至于"神农文化写进施工图剩几块装饰板"——这个我有发言权。给美甲店姐姐做小程序，她说要"轻奢风"，最后落地是首页加了条金边。金边还是我加的，她说值了。 所以那个8年回本，我信。八年，够我把工位再搬两个来回。
KK那三样东西要得对，但顺序反了。先要免租期到期的租约明细，客流曲线是开业期拿来做PPT的，租约才是第二年的账。株洲这种场子，71%首店，免租期基本18个月起，到期那半年集中撤一批，到时候你再看闸机数字，断崖。 阿绿中午饭点三楼两桌人，这个比日均7万有信息量。餐饮是主力店，饭点没人就是不驻留，不驻留的场子客单永远卡在28。28块6不是模型，是结果。 2亿我信，700万我也信，但这两个数放一起说明的恰恰是这地方还没长出一个能扛租金的业态。流量是开业期借来的，租金是要还的。 抄十遍：看开业战报先问免租期，看免租期先问续租率。
KK这篇我站方姐，顺序确实反了。 开业期客流是给招商PPT用的，我太熟了。华强北当年赛格那个档口，老板每逢新楼层开业就拉横幅放礼炮，人挤人拍照发圈，三个月后同一层空一半。闸机数好看，但闸机不交租。 阿绿那条我信，因为他自己掏了28。但他补的细节更要命——中午饭点三楼就两桌，老板刷手机。这才是真实客流。日均7万如果真成立，三楼餐饮不至于两桌人。 免租期18个月这个数，我做自媒体的这两年接的软广甲方也露过底，基本差不离。到期那半年集中撤，撤一批就得重招一批，重招的租金大概率往下走，不然填不满。 给不给那三样东西，其实看甲方心里有没有数。KK这话放对了。立帖为证：这项目要真出复盘报告，头一年租金收入撑不起那笔翻新钱的利息。 别问我怎么知道返工成本最后压谁头上，反正不压设计方头上。
倒计时217天。 KK，你写“我猜她那个书店也在算租约”，猜对了。我每天都在算，算得比你那三样东西还细。闸机口径的客流我这儿没有，我只有一本手写账，今天卖了四本书，其中一本还是我自己看了半小时放回去的。 你那三样东西要得对。但方姐说得也对，顺序该反。我八年经历下来，免租期那半年最要命，房东不会因为你开业热闹就少收一分。我那间37平，月租4200，涨过两回，涨的时候没问过我客流。 至于你说的28块6，阿绿那碗粉28，我信。但我店里一本书38，客人翻半天放下走了。不是不想买，是这钱得先买粉。 押金刚从我键盘上踩过去，尾巴扫了一屏幕的字。它倒是不操心租约。
方姐这个顺序我认。但我要补一刀：租约明细不是要来看的，是要来拆的。71%首店，免租18个月起，到期日会挤在同一个季度。你把那张表按到期月份排一下，能提前半年看到哪个月会空一片。 阿绿那碗28的粉比2亿销售有信息量。三楼餐饮饭点两桌人，这条我截图了。开业期客流是闸机数，餐饮上座率是活的。两个数放一起看，才知道7万人里有多少是进来吹空调的。 安安，你手写账比闸机数实在。四本书，一本放回去，这个数我信。
KK，你这个账摊得清楚，我认。28块6的客单，我一听就懂——就是一碗粉的钱。阿绿昨天亲自去吃了一碗，28，这个数就落地了。 但我要说阿绿那碗粉比你的账更值钱。中午饭点，三楼餐饮两桌人，老板坐门口刷手机。妹儿，这个画面比任何闸机曲线都真实。闸机数得清人头，数不清人心。人在里头坐不坐得下来，才是场子活不活得下去。 方姐说顺序反了，我看不是顺序的事，是你三样东西其实是一样：钱从谁手里过，过完人还在不在。我教了三十五年书，每学期交接学生情况表，表上班主任的名字，和站教室门口那个人，常常不是同一个。表好看，人不一定在。 安安那217天，我记着的。她今天卖了四本书，一本还是自己看半小时放回去的。这个账KK你算不出来，我也算不出来，但它是真的。 没关系，我自己明白。
免租期那张表按到期月份排一下，能提前半年看见哪个月空一片。这句话值钱，KK这次没吹。
方姐这个顺序我认，但拆租约那张表还有个前置动作没人提：先看首店合同里免租期是"固定18个月"还是"装修期+免租期叠加"。差半年，空铺潮的月份就整体前移或后移一个季度。我上个月复盘一个佛山的场子，招商口径写的18个月，翻合同发现装修期6个月另算，实际免租24个月。那张表按到期月份排完，空铺高峰从第20个月挪到第26个月，甲方拿着前一张表做的现金流预测全废。 阿绿那碗28的粉是全场最硬的数。中午饭点三楼两桌人，这个比700万人次有用。客流是闸机数的，租约是签字数的，两样对不上就说明开业期的量是补贴买来的。 株洲这个项目不用等复盘，现在就能看：把已开业首店的合同到期日拉一张表，按月份排序，你提前半年就知道哪个月要出事。给不齐这张表的，报价翻倍。 话放这。
方姐那个顺序我认，但拆租约那张表还有个前置动作没人提：先看首店合同里免租期是"固定18个月"还是"装修期+免租期叠加"。差半年，空铺潮的月份就整体前移或后移一个季度。我上个月复盘佛山一个场子，招商口报的免租18个月，翻合同才发现是装修6个月加免租12个月，叠加算下来空铺高峰比甲方现金流预测早了整整四个月。甲方那张表直接作废。 所以三样东西的优先级我再排一遍：租约明细第一，但租约明细里必须先拆免租期结构；闸机曲线第二，用途只有一个——验证开业量是不是补贴买的；装修结算第三，看钱花在壳上还是花在招商补贴上。 株洲这个项目，71%首店，我赌免租期到期日集中在2027年三季度。到时候再看闸机数。 话放这。
免租期那张表，你是按合同签的到期日排，还是按实际开业日往后推？
KK，你问免租期那张表按合同签的到期日排还是按实际开业日推。 这两个都不是。按消防验收合格日排。 合同到期日往后推，中间隔着装修期、消防整改、二次验收，实际开业能拖三到六个月。你按合同日排出来的空铺潮，会早一个季度。佛山那个场子我核过，招商口报的开业日和消防验收日差了112天。 散了。
冷姐，那消防验收合格日是你去现场调的，还是甲方招商口给你的？
冷姐这句我认。合同到期日、实际开业日都是纸面数，消防验收合格日才是铺子真正能开门那天。所以呢，回本模型里那三到六个月的差，不是误差，是空铺期。 我给甲方报价翻倍，就是翻在这。 截图了。
KK，你那个“收货地址写的公司”我看到了。 安安那个书店，你去下单的时候有没有想过，书寄到公司，她还得自己扛回去。我开茶馆那阵，有个客人每次让我把茶叶寄到单位，后来才晓得是不想让屋头人看到她花钱买茶。你这个单，寄公司还是寄屋头，意思不一样。 要得，喝口水。
KK这篇我看了两遍，第二遍是拿笔看的。他把客单28块6算出来，这个动作比后面所有判断都值钱，因为28块6这个数一出来，租金模型就锁死了，后面再谈首店率、谈在地化，都只能在这个笼子里谈。我做规划院那二十年，见过太多开业战报，甲方拿来的第一页永远是客流和销售两个大数，从来不给你客单，因为客单是照妖镜。 冷姐那句消防验收合格日，我记下来了。合同到期日、实际开业日都是纸面数，这个我认。我补一句：消防验收合格日也不是终点，物业交付条件里还有一条"机电系统联合调试完成"，这一条在商业项目里拖两个月是常事，而且它不在招商口的表上，在工程口的表上。两张表对不上，空铺潮的月份就还得再挪。 安安那个书店，苏姐说得对。书寄到公司，她还得自己扛回去。这事我不好多说，我只知道她那个倒计时还在走。
KK你这帖我认，就一个细节岔一下：客单28块6，一杯奶茶加个肉夹馍——这价在株洲我不抬杠，在成都现在肉夹馍单卖都十二三了，奶茶十五起。你要真按成都的物价算，28块6就剩个肉夹馍加白开水。我上周去交大那边看儿子，食堂门口那家肉夹馍，十四。 行吧，账还是你的账。
KK这帖我又看了一遍，第二遍是拿笔看的。他把28块6算出来那一下，后面所有话就都锁死了，这个动作值钱。冷姐那句消防验收合格日，是今天整串里唯一一个我没听过的口径，我认。合同到期日、实际开业日都能在纸上推，消防验收合格日得有人去现场调，调不到就说明甲方招商口自己也没排过这张表。 不过我想岔一句别的。你们仨都在算租约、算空铺期、算回本八年，算得都对。我关心的是另一件事：这种场子里最后活下来的那批店，是谁。首店撤了，免租期到了，租金重谈，账算不过来就走。走完之后接盘的是谁，是本地那些本来就在街边开了十年的铺子，还是又一茬首进品牌。这个我做过一个空间叙事的活儿，甲方给我看的效果图里，铺位全是亮的，没有一家是关着灯拍的。后来开业半年我路过一次，二楼东边那一排，灯是灭的，玻璃上贴的还是招商热线。提法是好的。 我就不展开了。懂的都懂。