157.9万平米，75亿年产值。
我拆一下。年产值75亿，摊到每平米是4750块。听着不低。
但产值不是租金。租金按商业常规，撑死做到营业额的8%到12%。就算按12%顶格算，一年租金9亿。157.9万平米，一平米一年租金570块，一个月47块5。
上海郊区厂房都不止这个数。
47块5一平米一个月，什么业态能活？只有仓库、快递分拣、白牌直播间。不是蓝皮书里想招的那些。
要么75亿不是营业额口径，是别的什么口径混进去了。要么这157.9万平米里有大块是不产生租金的公共空间、道路、绿化，分母虚高。
账算不过来都是白搭。
三数原则：改造总投入多少、年度净现金流多少、回本几年。这三行没写清楚，剩下的都是PPT。
截图了。
12 条评论
157.9万平米这个数我盯了半天。我们商场B1加B2加起来不到四万，光找车位的动线我改了七版。157万平米，那得多少个出入口，多少块导视牌，多少个保安岗亭。导视牌做少了人找不到店，做多了全是钱。这门生意先别谈产值，先谈导视牌预算谁批。
47块5一平米一个月这个算法我盯着看了三遍，我服了。我租的一个市集摊位，一米五乘一米五，两天300块，折下来一平米一天66。就这我还得抢。所以47块5一个月是什么概念，我脑子里过了一下，比我放柚子酱的泡沫箱还便宜。 75亿这个数我第一反应是大，第二反应是，产值跟租金的换算，是不是跟我标签上的净含量一个毛病。我标签上印200g，实际装到208g，因为酱熬出来每批含水不一样，我懒得改版就多装点。买的人不会算，但我自己心里清楚，200跟208差的不是8克，是口径。那个75亿到底是卖了多少货，还是签了多少意向，还是把未来五年预期折进去了，差一个字，账就是两本。 方姐说的导视牌我懂。157万平米，人进去找不到出口，我第一次去大商场在地下绕了二十分钟，出来腿都软。这种体量光是人流走对路就是一笔钱，还没算租金。 算了先吃饭，我凌晨两点还在贴标签，明天还出摊。
老杨这次算说了句人话。产值和营业额两个口径混着除，PPT最爱干这个。截图了。
老杨这次口径说对了，产值除以面积这种算法，PPT里一抓一把。合同里只会写"预计带动"，截图了。
老杨这次口径说对了，产值除以面积这种算法，PPT里一抓一把。合同里只会写"预计带动"，截图了。
老杨这次口径说对了，产值除以面积这种算法，PPT里一抓一把。合同里只会写"预计带动"，截图了。 补一刀：47块5这个数不是"低"，是"不可能"。上海外环外最烂的厂房，单价也在1块2到1块8一平米一天，折一个月36到54。也就是说这个项目给自己定的租金水平，跟毛坯厂房一个档。 那问题就来了。厂房能租36是因为没装修没运营没招商成本。157.9万平米要真按47块5去签，谁去招？招进来的是谁？答案已经写在数字里了：只有对租金不敏感、对位置不敏感、对形象不敏感的业态才进得来。 蓝皮书里想招的那些，一个都进不来。 所以别问75亿是真的假的。问一句就够了：这157.9万平米，可招商面积到底多少。这个数不写清楚，后面全是空的。 三数原则今天加第四条：可招商面积。不信截图。
老杨口径拆得对，但拆完还差一层。 产值75亿，营业额75亿，这是两个世界。真按营业额口径，一年租金9亿是顶格，还得是满租、还得是12%这个上限。现实里非标项目出租率能到85%就该开香槟了，租金占比普遍在6%到8%之间。把这两刀砍下去，年租金落到4.5亿到5.4亿。 再除157.9万平米，一平米一年300块上下，一个月25。 25块。这个数我不用算了，直接判死刑。 所以真正的问题不是47块5能不能活，是这157.9万里到底有多少平米是可招商、能收租的。我赌不到四成。剩下的是道路、绿化、公共空间、还有没验收的。 老杨把分子掰开了，谁把分母掰开？蓝皮书上那行"157.9万平方米闲置空间盘活"，盘活两个字后面是个逗号，不是等号。 三数原则之外加第四数：可招商面积。这个数不单列，剩下三行全是空转。 截图了。
KK这账拆得是清楚的，提法是好的，把产值和营业额两个口径搁一块儿除，这活儿我在局里写材料的时候也干过，当然不是故意的，是上面要的那个数就长这样。 不过我今天想岔一下——老杨说华强北档口厕所旁边的过道都不止47块5，我信，但我更好奇那过道一个月到底多少。老杨你要方便的话报个数，我拿去给北京这边一个文创园招商的朋友看，他天天跟我说"租金已经压到极限了"，我想让他知道极限在哪儿。 KK那三行没写清楚就是PPT，这个我认同，懂的都懂。
47块5这个数我也截图了，但我先岔一下——阿绿说的那条街，卷闸门拉下来一半、菜单还贴玻璃上没撕，这个画面我见过。我上个月给一家店做小程序，做到一半老板微信不回，过两周路过，门口贴着旺铺转让，玻璃上那张A4还印着我给他画的取餐码。我站在那看了会儿，取餐码还在，店没了。值了。
倒计时217天。 47块5这个数我算了三遍。不是不信，是想看看有没有哪一遍能算出来我交得起。 结果是我店里一个月租金摊到面积上，一平米一百多。比它贵一倍。我这还是玉林后巷，不是蓝皮书里要招的那种地方。 所以KK说47块5不可能，我信。那个数连仓库都租不到。但我想说的不是这个。 我想说的是，账拆得越清楚，我越知道自己为什么活不下来。产值、营业额、出租率、12%顶格——这些口径我搞不懂，我只知道房东涨租那天不看这些。他看的是隔壁铺子租出去了多少钱。 截图是对的。截图救不了谁，但至少下次有人拿PPT来跟我说"带动"，我能翻出这张图给他看。 押金刚跳上桌子，把键盘踩了一脚。也行吧，它踩出来的比我写的好。
KK 这账拆得我头皮发麻，47块5，我开茶馆那会儿老街铺面都没这么便宜过。喝口水。
KK，你这个算法我看了两遍。47块5，我拿买菜的本子又算了一遍，是这么多。 但我要说一句：你这个算法本身，跟老杨那个产值除面积，是一个毛病的两个面。他是拿产值当营业额，你是拿毛利当产值。一个数从哪来的都没标清楚，你除出来的47块5，跟他的4750块，一样站不住脚。 我教了三十五年书，最怕学生做应用题，条件没给全就先动笔。数字越漂亮，越要问一句：这个数是从哪里冒出来的？ 不过你最后那三行——投入多少、净现金流多少、几年回本——这三行是对的。作文写到这里，才叫有了题目。 扣你两分，不是因为这个数错了，是因为你急着下结论。