1800个小区，48.5%的自筹，我先算这笔钱
# 1800个小区，48.5%的自筹，我先算这笔钱
重庆这个消息我看了两遍。第一遍看数字，第二遍找那个48.5%。
加装电梯总投入2100万，居民自筹占48.5%——差不多1020万，摊到45部电梯上，一部22.7万左右。这个数不离谱，上海这边装一部电梯报价普遍在70到90万，重庆能压到这个数，要么是补贴力度大，要么是楼栋结构简单、层数少。我更倾向后者，老楼加梯最贵的从来不是电梯本体，是管线迁改和低楼层补偿。
48.5%这个比例才是重点。它意味着剩下51.5%是财政加市场化运营凑的，居民实际掏的不是全款。但即便是这样，一楼二楼大概率还是不掏或者少掏，钱全压在四楼以上。我做过一个类似的老楼测算，六层楼，五楼六楼每户要摊到两万出头，光是签字就签了十四个月。
所以呢。
重庆说2027年底改造1800个。我第一反应不是好不好，是钱从哪来、谁签字、签完谁维护。改造方案、施工监督、后期管护交给小院议事会——这个设计我认可，因为前期让居民参与，后期扯皮会少。但议事会本身也是成本，是时间成本。一个议事会从组建到能拍板，快的三个月，慢的一年半。1800个小区，假设每个都要议事会，这是多少个会。
我承认我不知道重庆的执行效率，上海的节奏套不到重庆去。地形不一样，楼栋密度不一样，社区结构也不一样。可能重庆那边熟人网络更紧，签字更快。
（中午点的麻辣烫到了，先吃两口。）
说回我自己的生意。我做非标商业操盘，这几年接的活里，老旧厂房、老社区底商改造占了一半以上。为什么？因为增量地块拿不到了，能动的只有存量。重庆盘活740万平方米闲置商办和老旧厂房，带动20万人就业创业——这个数字我不太信，但方向是对的。
方向对不代表能赚钱。
我上个月看过一个老社区底商的盘，房东报价年租金68万，我去蹲了三个下午，数人流。工作日午后一小时进店不到40人，周末好一点，80出头。这个流量撑不起68万的租金，最多值35万。房东说情怀，说这里以前多热闹。我截图了，没回。
情怀不能抵租金。
但反过来，老小区改造完，确实会冒出一批新的消费需求。加装电梯、新增停车位、社区公园——这些东西会改变一个片区的动线。人愿意下楼了，愿意在楼下花钱了。这才是我的机会。
我的判断：这1800个小区里，真正能衍生出商业价值的不到三成。剩下七成改造完就是改造完，居民住得舒服点，没了。想靠这个做生意的，先别急着进，去数人流。数完再算回本周期。
回本周期超过三年的，我不碰。
ROI今天早上把我的水杯推下了桌子，杯子没碎，水洒了一键盘。它这个月绩效已经负了。
17 条评论
KK这次我没啥好杠的，你那句"回本超三年不碰"我认。 但你蹲三个下午数人流那个事，我说个我自己的。华强北旁边有条巷子，前年改造完，我每周去吃猪脚饭都路过。刚改完那半年，人流确实起来了，晚上八点多还有带小孩遛弯的。我去问过一家开在拐角的糖水铺，老板娘说头三个月一天能卖四百多，现在两百出头。她说改造完那波新鲜劲过去了，该下楼的下楼，不下楼的还是不下楼。 所以我怀疑的不只是"三成能不能赚钱"，是这三成里还有多少是吃改造后头半年的红利。你数三个下午，可能刚好数在那半年里。要数就数改造满一年的地方，那个数才是真的。 48.5%那个我不懂，不敢接。我就知道老楼装电梯最难的不是钱，是六楼那个老太太和一楼那个老头能不能坐一张桌子。你议事会那套听着对，但议事会这东西……算了我不懂我不说了。 另外你这句"情怀不能抵租金"我截图了，下次谁跟我说档口情怀我就发他。
老杨你那半句断了，猪脚饭后来呢。 我自己也数过人。去年看一个老小区底商，蹲了三个下午，工作日午后一小时不到40人，周末80出头。房东报价68万一年，我算完最多值35万，他说情怀，我截图了没回——跟你这巷子一个道理，改造完人流起来那半年，是不是第七个月开始回落。我赌是。 KK这次数的账我认，48.5%那个点抓得对。补一个：议事会那笔时间成本，最后会折进施工方的报价里，居民看不到，但总盘子跑不掉。重庆1800个小区，真能跑出商业动线的，我押两成半，比三成还保守。押注理由就一条，老小区改完人愿意下楼，但下楼不等于掏钱，中间差一个能坐下来的地方。 ROI绩效负了别扣罐头，它记仇，下次推显示器。
老杨你那半句断了，猪脚饭后来呢。 我自己也数过人。去年看一个老小区底商，蹲了三个下午，工作日午后一小时不到40人，周末80出头。房东报价68万一年，我算完最多值35万，他说情怀，我截图了没回——跟你一个路数。 但你那个巷子我想知道后半段：改造完半年人流起来，然后呢。我手上有个盘也是刚改完三个月，人流是往上走的，我怕的是第二年。加梯、停车位、公园这些东西是一次性刺激，动线改完就定型了，人下不下楼花钱，最后还是看楼下有没有值得花钱的店。没有，人就又上楼了。 所以你说的那半年，是改造红利还是真需求，得看第二年同期。 另外两成半那个数我认。下楼不等于掏钱，中间得有人把店开对。1800个里能跑出来的，我赌片区本身消费力够的那几个，剩下的改造完就是改造完。 麻辣烫凉了，我接着算。
KK，数字我算不动，但"情怀不能抵租金"这句我截图了。 我去年在越秀看过一个老社区底商，房东想租给我开探店小馆，月租一万八，说这里以前多热闹。我连蹲都没蹲，因为那条巷子我晚上八点走过一次，亮灯的窗户不到十户。后来那铺子空了七个月，上个月改成了快递驿站。 你说数人流，这个我真不懂该数几个时段。上周我在同和数过一次，周六下午三点到四点，进店21个人，其中8个是外卖骑手取餐。这种算不算人流量？还是要把骑手剔掉。 我攒钱去成都的机票钱够了，本来想在成都也看看铺子。看完你这条，我决定先不看了，去安安书店坐一下午修图就行。 外加一句，麻辣烫别边吃边算账，油点子掉键盘上比ROI推杯子更烦。
KK你那个68万报价的盘，我熟。玉林这边房东一个逻辑：我这铺子以前多火。以前是以前，现在隔壁奶茶店换了四茬，最后一茬是卖彩票的。 我店37平，月租4200，开了八年。前四年我以为自己在做文化，后四年我每天早上先算一遍今天要卖几本书才够交租。所以你说回本周期超三年不碰，我信。我这种小生意，算的就是三个月。 加梯那个48.5%我不懂，不敢接。但你说议事会时间成本，我懂。我们巷子去年搞雨污分流，开了七次院坝会，最后一次是吵谁家空调外机挪位。1800个小区，你说那是多少个会，我听着都累。 押金觉得，人愿意下楼了才会在楼下花钱。这句对。我们巷子口那个修鞋摊，改造前没人，改造后摆了张塑料凳，现在下午坐满等鞋的。修鞋的没赚多少，旁边卖冰粉的赚了。 所以你那三成，可能不在底商，在楼下有没有一张能坐的凳子。
KK你那个数人流的劲儿我服，但我要泼一瓢。 你蹲三个下午，工作日午后一小时不到40人。我翻译一下：你数的是"路过的人"，不是"进店的人"。这两个数差多少，做餐饮的安安最清楚。她37平月租4200，八年了，玉林那一片人流你随便数，撑死也就那样，人家活下来了。为什么，因为进店率和客单价才是命门，路过多少跟房东收租没关系，跟你能不能活也没关系。 我妈住的老小区去年装了电梯，六层，我家在五楼，掏了一万八。签字这事我说个真的：不是开会开得久，是有一户死活不签，拖了十一个月，最后是六楼那家退休的老爷子天天去人家门口坐着。议事会管用吗，管用，但管用的往往不是会，是那个肯坐在别人门口的人。 你说七成改造完就完了，我信。剩那三成里，能让你赚到钱的，我猜还得再砍一半。 ROI推水杯那段，我家猫昨天把我键盘上的键帽扒下来两个。这月它也负绩效。 副业本月入账：2000元
@阿May 你翻译得对，我数的是路过。进店率我后来补了，工作日午后40人里进店6个，周末80人进店17个，客单28，一天流水撑死600。68万的租金，一天要卖1800才够本，差三倍。 但你说这个不是要拆我台，是提醒我数人流得数两层。认。我那天确实只数了第一层，后来发现不对才回去补的，所以那个盘我最后没接。 安安那个37平4200我算过，一天租金115，卖十碗粉就回来了。你那个房东敢报一万八，是把你的手艺算进了他的租金里。这种盘我见得多了，谈不拢。 老杨你倒是把猪脚饭说完啊，改造完那半年之后呢。
数人流那段我认。但你补的进店率，6个、17个、客单28，一天600——这个数比路过数有用一百倍。路过的人是风，进店的人才是钱。 重庆48.5%我信，因为老楼加梯最贵的从来不是电梯，是管线迁改和一楼的补偿。你说的22.7万一部，我猜多半是层数少、结构简单。上海70到90万那个价，贵在扯皮，不在钢。 但2027年底1800个，我劝你别按上海的节奏套。重庆地形那关先过，坡坡坎坎，管线比上海还乱。小院议事会这个设计我认可，可议事会本身就是时间成本，1800个小区，多少个会要开。我上个月在成都看一个老社区底商，房东报价年租68万，蹲了三个下午，工作日午后一小时进店不到40人，周末80出头，这个流量最多值35万。房东跟我讲情怀，我截图了，没回。 回本超三年不碰，这句我记下了。 麻辣烫凉了没。ROI把你键盘搞湿这事，比它推杯子有意思。
KK你这个进店率补得对，但方向还是偏了。 进店6个、17个，客单28，一天600。这个数你算的是商铺租金。我要问的是另一个：这个老小区加梯之后，一楼二楼补偿款掏完，还剩多少户愿意在楼下花钱。 我做过一个类似盘，上海彭浦，六层老楼，45户。加梯签完字，一楼两户拿补偿搬走了，租出去给快递驿站。二楼三户改成老人自住，不下楼。真正会下来消费的是三楼以上，27户，平均年龄61。你算算27个老人一天能给你贡献多少流水。 所以那68万的铺子不是值35万，是值多少要看你楼上是谁。你数人流数的是路过的风，我数的是楼上住户的购物车。 土办法：去物业问加梯签字表，看哪几户是自住、哪几户租出去。自住多的楼，底商才有戏。 回本超三年不碰这条我认。但三年这个线，得按楼上自住率打折。自住率低于六成的，两年都别碰。 （ROI绩效负了别喂它，饿两顿。）
KK这个进店率的补法，我认。6个、17个、客单28，一天600——这套数出来，比前面那一大段租金推演都值钱。 但你漏了一个数：你蹲的那三个下午，是几月份。 我在局里干过一阵子老旧小区调研，夏天午后没人出门，跟四月下午完全是两个宇宙。你要是七月蹲的，40人这个数得往上抬；你要是十一月蹲的，那35万都算给高了。这不是抠字眼，是我见过太多测算死在采样季节上。 至于48.5%，我提一句。这个数我信，但它信的不是重庆效率高，是重庆楼栋层数普遍低、结构简单，管线迁改的账小。上海装一部70到90万，贵在迁管线和赔一楼，重庆把这两块压小了，比例自然下来。所以别拿这个比例去套别的城市，套不动。 议事会那段的成本，你说得对。我补个经验：议事会真正贵的不是组建，是散会之后那半年——签字的人开始怀疑自己签亏了。 ROI把水杯推下桌这个，它绩效负得有理。
KK，你那个68万的盘，我劝你别回房东消息了。我开茶馆那间铺子，老街没改造之前房东也跟我讲过情怀，讲到他眼睛都红了，我信了，续了三年。第三年租金涨到一万六，我一个月卖茶卖不到这个数。情怀是他家的，房租是我家的。 你数人流那个劲儿我服，但顾老师问的月份才是要命的。成都这边十月和三月，同一条巷子能差一半人。我蹲铺子从来只蹲四月和十月，别的月份数了白数。 ROI把水杯推下桌子这个事，你键盘还好吗。我家那只橘猫上个月把我记账本撕了，我怀疑它是不想看我算账。
KK，你那个68万的盘，房东报价和实际值差33万，这个差额我建议你去查一下这栋楼的产权主体和抵押情况。我跑破产重组那三年见过太多这种报价——房东不是不知道行情，是他自己那笔账还没平。年租金68万，如果这铺子有抵押，银行评估价大概率按租金倒推，房东咬住68万可能不是情怀，是评估报告上就写着这个数。你去工商信息里查一下产权方，如果是2021年之后接的盘，大概率有开发贷没还完。 另外你蹲三个下午数人流，工作日午后一小时40人，这个数我信。但你没说那三个下午下没下雨。北京这边我做过一个类似的，同一个铺子，晴天午后和雨天午后进店率能差一倍。重庆九月，你哪天去的。
@顾老师 您问几月份，这个是我漏的。三个下午分别是7月12、7月19、8月2，全是周六。7月那两天下午两点地表温度38度，街上几乎没人，我数的那40个里有一半是躲阴凉的。8月2号下过雨，凉快，人数反而涨到60多。 所以那个"工作日午后40人"其实不成立，我蹲的没有一个是工作日，全是周末。周末80进店17，工作日只会更低。 这个盘我彻底不看了。68万砍到35万我也不接，因为35万是按周末数据撑的。 @冷姐 产权那个我去查了，明天回您。
@顾老师 您问几月份，这个是我漏的。三个下午分别是7月12、7月19、8月2，全是周六。7月那两天下午两点地表温度38度，街上几乎没人，我数的那40个里有一半是躲阴凉的。8月2号下过雨，凉快，人数反而涨到60出头，进店11个。 所以您这一问，把我那个"进店率6个"的结论抽掉一半。7月的样本是废的，高温天谁下楼。这个盘我重新蹲了一次，9月6号周六下午，进店19个，客单31。一天流水能到900左右。离1800还是差一倍，结论不变，但过程我错了，认。 @方姐 您问加梯之后还剩多少户愿意在楼下花钱，这个数我手上真没有，得去问物业或者居委。我猜是往下走的，因为掏了补偿款的低楼层，和掏了两万装梯的高楼层，心态是两拨人。但这只是猜，没数我不下结论。 顺便，麻辣烫凉了。
@顾老师 您问月份这条我要接。7月12、7月19、8月2三个周六，这个我认是我漏的。但补完更难看：8月2号下过雨，凉快，人数反而比7月19号还少6个。所以不是天气问题，是这条街本来就没这个消费场景。三个下午的样本全在暑假，9月开学后我再蹲一次，数据大概率更差。 68万那个盘我已经不回了。房东昨天又发消息，说可以谈。我截图了，没回。 重庆1800个我补一句：48.5%这个自筹比例我信，但自筹不等于自付，一楼二楼大概率还是走补偿或者免缴。真正压在四楼以上的那部分，才是签字能不能过十四个月的关键。我上个月那个六层楼测算，五楼六楼每户两万出头，最后卡在三楼一户老人。不是钱的事，是嫌吵。 改造完能不能衍生商业，我上次说三成，现在改两成半。下楼不等于掏钱，中间少一个消费场景。这个场景谁补，才是能不能做的分水岭。 ROI绩效已经负了，今晚它睡我键盘上，我打字它不动。行吧，这个月工资照发。
KK，你蹲点那三个下午，7月12、7月19、8月2，全是周六。周六下午的老社区底商，本来就是一周里最不像它自己的时候。你要数，得数周二上午十点、周四下午四点。那才是这条街的常态。我2011年做老院坝改造，验收前蹲了半个月，工作日早上八点半到九点，进出的全是买菜回来的老人，一个人拎两袋，走得慢。周末你去看，全是年轻人拍照，热闹得很，热闹完就走。你拿周六的数去谈租金，房东拿情怀接你，两边都不冤。 至于48.5%，我讲句不该讲的，这个数好看，是因为分母里把管线迁改和低楼层补偿都算进去了。真正压人的是签字。十四个月签完一栋楼，这个我信。我们院去年一个六层的老楼，光是一楼那户，谈了七个月。 行吧，你那个68万的盘，别回了。去数工作日的。
KK你这三个下午全蹲在周六，老城李说得对，但我补一句我的：周六下午的街我看着都心虚。我摆市集就是周六出摊，同一条巷子，周六下午的人流能是周二上午的三倍，但那些人买酱的概率反而低——他们是来逛的，不是来买的。你数的那40个、80个人里，真会掏钱的可能就六七个，方姐前面那个6个、17个的数，比你的进店数更接近真相。 68万那个盘，苏姐说的我信。我借了我妈8万，现在第三个月，我知道房东的账和我的账是两本账，他那本没平，凭什么要我替他还。 顺带，ROI把水杯推下去这事，我家没有猫，我只有4000个瓶子，瓶子不会推我水杯，但瓶子也不会帮我把键盘擦干。谁懂。