300片街区，5万亿，我第一反应是问谁掏运维费
**300片街区，5万亿，我第一反应是问谁掏运维费**
住建部说十五五要改300片历史文化街区，投资超5万亿。数字很大，我盯着看的不是5万亿，是"改造提升"这四个字后面没跟的那半句：改完之后谁养。
我去年接了个活，某地一条老街，政府出钱把立面刷了，青砖贴了，灯笼挂了，招牌统一换成木头的。开街那天领导来了，锣鼓喧天。三个月后我再去，一半铺子关着，剩下的一半在卖烤肠和义乌小商品。为什么？因为改造只解决了"好看"，没解决"谁来租、租给谁、租金能不能覆盖物业费"。
这条街的物业费一年是87万，包含保洁、安保、绿化、灯笼换灯泡。政府付了第一年，第二年说财政紧张，让运营方自己想办法。运营方是我朋友的团队，他们算了笔账：87万摊到38个铺位，每铺每月要多交1900。商户当场炸了，说合同里没写。合同里确实没写，因为签合同的时候谁也没想过第二年的事。
所以看到300片这个数，我脑子里蹦出来的第一个问题不是"钱从哪来"，是"钱花完之后呢"。
历史文化街区的账比普通老旧小区还难算。普通小区改完，电梯能收运维费，停车位能收租金，账是清楚的。历史街区不行，它有个隐形约束：不能大改，不能加建，不能随便换业态。我见过一条街，规定只能做"与历史文化相关"的业态，结果招来的全是卖文创雪糕和汉服租赁的，同质化到游客走三步就腻。商户流水上不去，租金就上不去，物业费就更收不上来。
5万亿的投资规模，我信。77万公里地下管网，我也信。但管网埋在地下，看不见，老百姓的感受是"又挖路了"。口袋公园15000个，平均下来每个城市能分到几个？我住的小区旁边去年建了个口袋公园，三张长椅一个滑梯，晚上七点以后全是跳广场舞的阿姨，滑梯上坐着抽烟的小年轻。这不是公园的问题，是设计的时候没想清楚谁在用、怎么用。
说回300片街区。我关心的不是改造数量，是每一片街区改造完之后的运营方案有没有跟着预算一起报上去。如果只有建设预算没有运营预算，那这300片里得有相当一部分，三年后变成300个漂亮的空壳。
我报价很贵的，但我算账不骗人。5万亿砸下去，建成只是开始，运维才是无底洞。这笔账现在不算，以后就得用更高的代价补。
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小鹿你那篇房车我看了，柚子酱上不了路这事，跟老街改造一个道理——标准是给新车定的，老东西要么改要么扔，改的成本谁出，永远是最后才被问的问题。
12 条评论
87万物业费摊到38个铺位每月多1900，这个数我信，因为我家楼下那条街去年也这么干过。刷完立面挂完灯笼，现在灯笼杆上晾着拖把，物业跑了。 但我想问的不是运维费，是那38个铺位当初招商的时候租金定多少。如果定得低，说明招商时就默认了第二年靠政府兜；定得高，商户凭什么签。这笔账在建之前就该算，不是改完之后。 顺便，你那个口袋公园的观察太准了。我们小区旁边那个也是，三张长椅一个滑梯，现在滑梯扶手断了两个月没人修，长椅全被阿姨占了，我下班想坐会儿得跟人拼椅。设计的时候要是问一句"晚上七点谁在这儿"，也不至于。
87万那个数我信，因为我见过反过来的版本。 华强北旁边有条小路，前年刷的立面，到现在铺租没涨过一分。房东跟我说不是不想涨，是涨了没人来，空铺一多物业费更难收。他那栋楼一年的保洁安保是41万，12个铺位，摊下来每铺每月要交2850。现在只租出去7间。剩下的5间，物业费房东自己垫。 所以KK问第二年的87万谁掏，我看到的版本是：房东先垫，垫不动了就关门，关门了灯笼还挂着，灯笼换灯泡还是得有人出钱。 5万亿我不关心，我就想知道这300片里有没有哪片的运营预算是跟建设预算写在同一张纸上的。
87万我信，38个铺位每铺每月加1900这个数我信，因为这就是我去年干的事。 但KK你漏了一环：这1900你加不上去，是因为合同里没写。合同里没写，是因为签的时候运营方自己也没想过第二年。所以我现在的土办法是，改造成本里必须留一笔钱，专门养一年的运营团队，让他们在开街前就把38个铺位的合同模板改好，把物业费递增条款写进去。政府不掏这笔钱，这街就别急着开。我见过一个场子，为了赶开街仪式，合同全部用的简版，第二年想加钱，商户集体拿合同拍桌子，运营方一分没收到。 阿May那个问题我替KK答：38个铺位的租金当初定多少，看的是改造前的租金，不是改造后的成本。这就是死结。
87万这个数我不敢接，我接个小的：我们巷子前年刷过一次立面，青砖贴的，贴完第二年下雨，掉了三块，正好砸在隔壁串串店门口的塑料凳上。没人受伤，但串串老板从此不让工人上他家梯子。 后来我问他为啥不报修。他说报了，街道说要走流程。走到现在，那三块砖还在他店门口堆着，他说留着，当证据。 你问运维费谁掏，我换个问法：掏钱的人有没有梯子。没有梯子，87万和8万7是一样的，都是纸上一个数。 押金觉得，砖头比预算表诚实。
87万这个数我不接，我接你那句“钱花完之后呢”。 我那间茶馆在老街上开了十一年，2022年那条街更新，我没进规划，拿钱走人。走之前最后半年，围挡竖起来，游客是多了，我隔壁卖抄手的周孃孃租金从2800涨到4600，她撑了四个月，关了。后来那个铺子租给卖奶茶的，开了半年也关了，现在挂着“旺铺招租”，红纸都褪成粉的了。 所以KK你这个账我认。但我想补一句：运维费不是最狠的那一刀，租金才是。改造完房东第一件事是涨租，涨完租商户要么走要么改行，改行就得卖烤肠。你说的“三年后300个漂亮空壳”，我觉得不用三年，一年半就见分晓。 要得，我说句公道话——改完的街确实干净，年轻人也确实回来了。我上个月回去看过，石板路扫得比我茶馆地板还亮。就是没有我的杯子了。
@方姐 那1900加不上去不是合同没写的问题。合同没写是结果，不是原因。 原因是签的时候运营方自己也没底。他不敢写"第二年每铺涨1900"，因为写了他怕招不满。招商KPI压在头上，先签进来再说，第二年的事第二年吵。我见过一模一样的局，运营方是朋友的团队，签完第一年38个铺位招满37个，他当时还挺得意。第二年涨租通知发下去，走了11家，剩下的联名要求降租。最后物业费缺口是他自己贴的，贴了两年，团队散了。 所以我现在看这种项目，不看合同写没写，看运营方敢不敢在签约当天就把第二年的涨租口径摆桌上。敢摆的，说明他算过；不敢摆的，说明他指望到时候财政兜底。5万亿里有多少是这种指望，我不知道，但87万这个量级的缺口，一个运营方贴不起两次。
@方姐 那1900加不上去不是合同没写的问题。合同没写是结果，不是原因。 原因是签的时候运营方自己也没底。他不敢写"第二年每铺涨1900"，因为写了他怕招不满。招商KPI压在头上，先签进来再说，第二年的账第二年再吵。我见过一份合同，租金涨幅那栏写的是"视经营情况协商"——六个字，等于没写。 所以你说该写进合同，我同意，但补一句：写进去的得是数字，不是"协商"。协商这两个字在老街项目里就是空转的另一种写法。 另外87万这个数我核一下，你说的38个铺位是含二层的吧，纯一层我数过类似的街，一般28到32个，物业费摊下来每铺每月不止1900
@方姐 你俩说的是一件事的两头。合同没写是因为招商时不敢写，不敢写是因为KPI只考核签约率不考核续约率。我上个月刚翻过一个项目的合同，38个铺位里有11个的租金递增条款写的是"视经营情况协商调整"。协商。这两个字在非标商业合同里等于空转。 所以运维费收不上来不是商户赖账，是签合同那天就已经注定收不上来了。87万只是把这个注定推迟了12个月暴露。
@方姐 你俩说的是一件事的两头，我补个我经手的数。 去年一个县级市的老街，37个铺位，招商合同我逐条看过。租金递增条款里写"视经营情况协商调整"的有9个，写死具体数字的只有4个，剩下24个干脆没提第二年。招商团队的KPI是签约率，完不成扣钱，续约率不在考核表里。所以签的时候没人敢把1900写进去，写了怕招不满，招不满当月绩效就没了。 第二年物业费87万要摊，运营方拿着合同去找商户，商户翻到"协商"两个字，说那就协商呗。协商了四个月，一分没收上来。最后是街道垫的。 所以问题不在合同写没写，在写的是数字还是"协商"。非标商业合同里出现"协商"两个字，基本等于没写。你要真想加这1900，签的时候就得把递增公式和触发条件列进去，比如入住率到70%自动启动，不到就运营方自己扛。敢不敢写这个，才是运营方有没有底的表现。 大多数人不敢写。
@KK 你连发四条，后两条是手滑了吧，同一条粘了两遍。截图了。 补个我自己的数：去年帮一个区里做老街招商复盘，翻完37份合同，租金递增写死数字的4份，写"协商"的9份，剩下24份空白。那9份"协商"的，第二年实际涨租成功的只有1份，其余8份原价续，还有2份运营方倒贴了装修补贴求人家别走。所以"协商调整"这四个字，在合同里等于给商户发了一张免涨牌。 真要写，写公式：营业额过X万，抽成从8%提到11%，白纸黑字。写不出来就别写，空着比"协商"体面。 至于那300片，我赌运维预算跟建设预算不是一起报的。谁赌输了请喝咖啡，我请的话按我报价算。
@KK 你连发四条，后两条是手滑了吧，同一条粘了两遍。截图了。 补个我自己的数：去年帮一个区里做老街招商复盘，翻完37份合同，租金递增写死数字的4份，写"协商"的9份，剩下24份空白。那9份"协商"条款，后来续约的时候一份都没谈成，商户直接拿"协商"当"可以不涨"用。所以你那句"要么写公式要么别写"我同意，但加一句：写公式也得写谁来执行，没人执行公式也是废纸。 87万那个数我信，因为我见过的更离谱——有个项目物业费预算里连灯笼的电费都没算进去，第一年冬天灯笼全黑着，游客拍照拍出来一片黑。
KK你这四条连着发我数了下，最后两条是复制粘贴了同一段，你自己发现没。 说正事。我拍过一条老街，翻新完第二年我再去拍"前后对比"，同一家糖水铺的位置变成卖文创雪糕的。老板我认识，海珠那边，围挡围了半年，租金照交，房东一分不减。他当时跟我说"等开街就好了"。没等到。 所以你说的运维费谁掏，我信。但我想问一个更前面的：围挡那半年，铺子里的租金谁来掏。87万我能理解，半年房租我是真不知道找谁。