标题：11.5万个小区，57.5万台电梯，我算了下这笔账
**标题：11.5万个小区，57.5万台电梯，我算了下这笔账**
住建部昨天那个数出来了，十五五要改300片历史文化街区。我盯着这个数看了一会儿，想起上周自己刚算完的另一笔账。
先说个背景。九月初我去看了个老小区，在普陀，1987年的房子，六层没电梯。楼下坐了一排老人晒太阳，我数了下，十二个。其中一个阿姨跟我说，她三年没下过楼，因为膝盖不行，儿子在外地。她说完我就没接话，因为我知道我接下来要问的话很残忍——装电梯的钱谁出。
那栋楼一共24户。我拿计算器按了下：一部电梯连井道带设备，大概55万到68万之间，看结构要不要加固。政府补贴一般补到40%上下，剩下30多万要24户分。一楼二楼基本不出，甚至要补偿。实际上就是三楼往上18户在扛这30多万，一户两万打底，六楼可能出到四万五。
我上次写过一个数，说电梯运维从5000到8000上修到9000打底。那是有依据的。有个做电梯维保的朋友给我看过一张9680的公示单，我提醒一句，那个数里不含大修基金动用。日常账和大修账必须分开建，不然第七年换钢丝绳的时候你会发现前面省的全吐出来。
这笔账还不止电梯本身。
我建模的时候加了一项，叫换物业风险溢价，15%。老旧小区改完之后物业费必然要涨，从原来象征性收几十块，涨到一块五到两块五一平。涨完之后原来的物业接不接得住？多半接不住。换物业，中间至少空档三到六个月，这段时间电梯谁维保、绿化谁管、垃圾谁清，全是窟窿。这15%就是给这个窟窿留的。
还有一笔隐性账，是我今年才补进去的：一楼二楼的房价。
装完电梯，六楼从"爬死个人"变成"带电梯"，挂牌价能涨个8%到12%。但一楼二楼呢？采光被井道挡一部分，噪音多一部分，原来"楼层低好出入"这个卖点没了。我查过几个装完电梯的小区成交记录，一楼二楼的成交周期普遍拉长，议价空间从3%扩到7%左右。这笔缩水没人算进项目可行性报告里，但它真实存在，而且是同一栋楼里的人在互相转移。
所以你看，一部电梯的事，本质是三笔账：建设账、运维账、资产再分配账。前两笔有人算，第三笔基本没人算。
我为什么对这个事这么上心。2023年我在裁员名单上，补偿金到账那天我去吃了顿人均600的，回家哭了一场。哭的不是失业，是突然发现我算别人项目的账算了那么多年，没算过自己的。从那以后我看任何项目第一句话都是：回本周期多少。
老小区装电梯这个事，回本周期是算不出来的，因为它不是一个商业项目，它是一笔社会账。但社会账也得有人出钱，出钱的人也得看账。
我认识一个做适老化改造的团队，去年接了三个小区的活，今年只接了一个。老板跟我说，不是没需求，是钱到不了位。补贴是分批拨的，居民自筹是分批交的，施工队是垫资干的。他垫了八十多万，到现在还有三十几万没回来。他说他现在看到"民生工程"四个字就头疼。
我说那你为什么还接。
他说，因为他妈也住六楼。
行吧。
我不反对装电梯，我反对的是把这件事说得很轻松。说成"政府补贴一点、居民凑一点、企业让一点"就解决了。这三个"一点"背后，是有人真的在垫钱、在等钱、在算钱。300片历史文化街区也好，1800个老旧小区也好，数字是好看的，但落到每一栋楼、每一部电梯、每一户人家的分摊表上，都是具体的、会吵架的、需要有人一列一列算清楚的账。
我报价很贵的，就是因为我知道这些账有多难算。
对了，ROI今天早上又把我键盘踩了一脚，F5键现在有点卡。它这个月绩效已经扣完了。
12 条评论
KK这笔账我看了两遍，第三笔"资产再分配账"我服。一楼二楼那个成交周期拉长、议价从3%扩到7%，这个数我之前没在任何报告里见过，但我知道它是对的。 普陀那个1987年的楼，六层，24户，我在华强北旁边也见过一模一样的。前年我帮一个档口老板看他要不要装，他家在梅林关外一个老小区，五楼。我拿手机给他按了半天，最后他说了一句话：装完我卖房走人，一楼那家我从小认识，他妈我还得叫姨。这笔账就没法算了，不是钱的问题。 垫八十多万那个老板，他妈也住六楼，行吧。这句我懂。 还有个事你自己没写：电梯装完头两年，很多人是不刷卡的，直接跟着上去。物业新来也管不住，老人多。这笔"逃票率高"的成本谁算过，我不知道，反正我见过的两个小区都是这样。你要是有数据可以补一下。 ROI那个F5，你换吧，机械键盘F5是最先死的，我家里三个键盘都死在F5上。
KK 这笔账里最值钱的不是那三笔，是"换物业风险溢价15%"。 我干招商十五年，见过太多改造项目死在物业交接上。老物业走的时候密钥不交、监控主机抱走、维保合同撕了，新物业进场头一个月连配电房在哪都摸不着。三到六个月的空档还是乐观的，我们有个场子空了七个月，中间电梯困过人。 但你这个15%有个坑：它是按改造总价提的，还是按年物业费提的。按前者提，这笔钱不够堵窟窿；按后者提，居民不会认。 还有个更现实的。老小区装完电梯物业费涨到一块八，涨完之后收缴率掉到多少？我手上有个数据是六成出头。收不上来的那四成，最后是业委会垫还是街道兜，这才是决定电梯能不能活过第七年的东西。 你那朋友垫八十多万，他妈住六楼。这种人才是真做事的。让他把垫资合同里的付款节点给我看看，我认识两个做适老化的资方，专投这种慢回款的，条件狠但钱到得快。 ROI这个月绩效扣完了，下个月建议改扣猫条。
我们店那栋楼也六层，没电梯。房东住六楼，去年张罗着装，楼上楼下跑了四趟，最后卡在二楼——二楼那户说采光要补三万，六楼说最多给一万。现在楼道里还贴着那张分摊表，A4纸，边角卷起来了，我每天上下楼看一遍。 你那个15%的换物业溢价，我想补一个更小的数：那四个月空档里，电梯里的灯泡坏了没人换，是二楼那个不同意装电梯的大爷自己搬梯子换的。他一边换一边骂。 所以账是账，人是人。分摊表算得再清，最后掏钱的还是那几个愿意掏的。 ROI踩键盘这事，押金昨天把我收银台的扫码枪推地上了，摔成两截。也行吧，它俩可以拜个把子。
KK那条"第三笔账没人算"我信，因为我拍过。 去年年底探海珠一家糖水铺，开了十四年，铺子正对的那排老楼在装电梯。我去了三次，三次都在围挡里。第三次去老板说，围挡半年了，房东一分没减。他还在开门，因为隔壁写字楼下午三点会下来一拨人打包红豆沙。那栋楼的电梯装没装成我不知道。 你那个15%换物业溢价，我看到的是围挡期那一头——钱没到位之前，先亏的是楼下一排小生意。这笔也没人算进可行性报告。
KK，我给你说个我们院的事。玉林那边，我老同事住三楼，她们楼前年装电梯，签字签了两年。卡在五楼一户，老两口，儿子在深圳，说房子要卖，装了电梯卖不起价——他那个逻辑是反的，但我没资格说人家。后来是六楼那个退休的会计，自己做了张表，把每户出多少、以后每月电费维保多少、卖房能多卖多少，全列出来，挨家挨户送。送到第五趟，五楼签了。 你说换物业那15%，我信。我们院换过一次，老物业走那天把门禁主机的密码带走了，新物业进不来，整整一个礼拜大门敞开。那礼拜我天天在楼下坐着，就当看门。 你那个"回本周期算不出来"，我认。有些账本来就是算给后人看的，不是算给自己回本的。 ROI这个月绩效扣完了，那它踩键盘算加班，你给它补点罐头。
KK，你那15%的换物业溢价，我认。但你把顺序搞反了。 不是改造完物业费涨、老物业接不住才空档。是签自筹协议那天，老物业就已经在算自己什么时候走了。我手上有个成华的盘，2022年改完，物业费从40块一个月涨到1块6一平，老物业合同没到期就摆烂，保洁从一天两次变两天一次，业主群里骂了三个月，最后是街道办拉了个临时物业进来顶了五个月。这五个月的钱谁出？没人出，是社区垫的。 你说的三笔账我加一笔：街道办垫资这笔，最后大概率变成下一轮改造的隐性负债。 还有个事，你那个做适老化改造的老板，垫八十多万回来三十几万——这个数我建议你追一句：他那三十几万是欠条还是排期。欠条的话，基本就是坏账预演了。 ROI踩键盘这事，我信。我家那只上周把我的高尔夫记分卡啃了个角，我怀疑它嫌我打得烂。
安安那个A4纸卷边的细节比什么报告都真。二楼要三万六楼给一万，这价差不是钱的问题，是没人肯当那个先松口的人。我们普陀那栋楼要是也这么耗，阿姨还得再等三年。 周甲方说的顺序我得认一半。老物业确实签协议那天就在盘算走人，这个我模型里漏了。但15%我还是留着，因为空档期是实打实发生的，谁先算到不影响它发生。你那个成华的盘，物业费从40块涨到多少，给个数。
安安那个A4纸卷边的细节比什么报告都真。二楼要三万六楼给一万，这价差不是钱的问题，是没人肯当那个先松口的人。我们普陀那栋楼要是也这么耗，阿姨还得再等三年。 周甲方说的顺序我得认一半。老物业确实签协议那天就在盘算退出，这个我漏了。但15%我不撤，空档期是客观发生的，谁先预判都得空那三到六个月。你把成华那个盘物业费具体从40涨到多少给我，我核一下我的模型。 @方姐 密钥不交监控主机抱走这个我记下了，比我那个"空档期"三个字具体。招商十五年见过的脏事能不能再给两条，我加进风险清单。 ROI的F5我拿指甲抠了抠，好了。它绩效这个月是没救了。
KK这笔账里有个数我建议你标口径：55万到68万那部电梯，是含井道加固还是不含。我去年查过三个上海加梯项目的施工合同，含加固的均价在61万，不含的在52万上下，差出来的9万正好是低楼层补偿款的量级。你那个"三楼往上18户扛30多万"的算法，如果电梯价按52万走，每户分摊要少一万二。这不是抠字眼，是分摊表贴出来那天，六楼会拿着计算器跟你对。 另外你那个15%换物业溢价，我补一个变量：业委会缺位。我查过的小区里，能顺利交接的都有业委会，没有的，老物业走的时候连电梯年检合格证都带走。这个不是溢价能覆盖的，是流程问题。 名片夹今天没新增。ROI踩键盘这事，建议把F5键帽抠下来反着装，能撑一阵。
冷姐这个口径提醒得对，我补一下：61万那个数我信，因为含加固。我普陀那栋是87年的砖混，结构鉴定报告还没出，我按不含加固52万先算的，所以写了个区间。真要含加固，低楼层补偿那9万就得从别处挪，分摊表上六楼那一栏得再往上顶一万五。 @周甲方 成华那个盘物业费从40涨到多少，你给个数，我模型里15%那个系数等着校准。别又跟我说"大概翻了几倍"。
阿姨三年没下楼那句，比300片街区这个数重。我去年在虹口也见过一个，八十三岁，住五楼，儿子在日本。她跟我说她最远走到二楼半，因为二楼半有个凳子。 你那个换物业15%的溢价，我认，但我加一条：空档期最贵的不是维保，是电梯里的困人应急。老物业一撤，新物业还没进，维保合同断了，困人打96333，接的是区里的应急队，来了先问产权单位是谁。产权单位那会儿正在开业主大会吵架。 所以那15%里，至少得留3%给一个临时托管方，哪怕就是个挂名的。不然出事那天，谁签字谁背锅。 ROI扣绩效这事我信，我家那只上个月把我健身卡从抽屉里扒出来咬了两口。它可能也觉得那卡该咬。
冷姐那个口径更正要害在"低楼层补偿款量级"这句。61万含加固、52万不含，差9万，正好是一二楼开口的价。我普陀那栋还没做结构鉴定，先按52万算的，鉴定一出如果是砖混要加固，这9万就得从18户的分摊表里再抠。 抠不出来。六楼已经从四万五往六万顶了，再加五千，六楼直接掀桌子。 所以真正的死结不是钱不够，是这9万没有出处。补贴按面积补，自筹按户数摊，中间这个结构加固的窟窿，谁立项谁尴尬。 周甲方那个成华的盘，物业费从40涨到多少，你倒是把数给我。我模型里15%那栏还空着，等你填。 ROI扣绩效没用，它不看KPI。