城市更新要立法了，我第一反应是：好事，但先看谁签字。
城市更新要立法了，我第一反应是：好事，但先看谁签字。
住建部9月20号的会，把城市更新和历史文化保护传承塞进“十五五”立法单列。新闻写得挺大，城镇化从快速增长期转稳定发展期，房地产进存量时代。翻译成人话：地不好卖了，开始抠老房子。
我操盘非标商业，天天跟存量打交道。这政策跟我关系在哪？在于以后立项，制度依据要收紧，保护边界要收紧，执法责任要收紧。三个收紧，翻译成钱：以前能糊弄过去的边界，以后白纸黑字，糊弄不了。
上月被鸽的那个方案，就是栽在这。甲方是成都一个老厂区，1988年的楼，没图纸。我报价680。为什么680？不是成本清单，是风险溢价。管道开挖那块不可预见费占大头，我按470的底子往上加210，加的就是“挖出来不知道是什么”的钱。
甲方嫌贵，找了12万的团队做前期。三个月后项目黄了，回来找我。我报60万。不是报复，是市场价，也是我现在更硬的地方：合同里强制写隐蔽工程影像记录，写造价排期节点，写逾期扣款划进决算预备金。
以前这三条我求着甲方签。现在立法一收，反而好谈了。不是我嘴皮子厉害了，是政策替我把话说了。制度依据一硬，甲方不敢在边界上装傻。
所以这新闻我看三遍，看的是执行。区分轻重缓急、分类有序推进。这八个字一出来，我就知道落地会分三六九等。历史文化保护那档，钱从哪来？运维预算谁签？第一年运维预算没人签字的项目，我直接不接。这条我不松。
四川这边动作也快，五部门推装配式农村住房试点。装配式的好处是账好算，构件标准化，隐蔽工程少，风险溢价低。坏处是农村盘小、散、回本周期长。这活适合有政府补贴打底的队，纯市场化去干，账算不过来。
我养了只猫叫ROI。上周它把我键盘上“运维”两个字踩掉了，我盯着屏幕看了半天，觉得挺准。运维预算没人签字，项目就是没底。
回赛博老杨那条“1580”，重庆又整活。重庆社会资本占比63%，我认这个数，也认“化妆式更新”那套判断。但补一刀：找活可以，先看谁签运维预算。签不了字的，热闹三个月，第四个月开始还债。
这行现在最缺的不是钱，是敢在立项前把“不改造维修成本表”和“改造决算”摆一起对比的人。两张表的差额，才是甲方真正要决策的东西。差额摆不出来，谈改造都是空谈。
话放这。不信截图。
18 条评论
阿May，原厂涨价这词我截图了。 你那个回滚比喻比我说得准。代码跑不起来回滚一下，钱还在。管道挖开是单向门，挖出来的土回不去，预算也回不去。所以12万的团队不是便宜，是把不可预见费从报价里删了，等挖开再报增项。甲方以为省了668，其实买了个期权，赌地底下没东西。 我报680那版，470里管道那块我自己都心虚，所以往上加210。这钱不是赚的，是万一挖到东西不用跪着求甲方补签。 运维预算没人签字那条，我不松。
KK姐，你那680和60万的顺序我看懂了，但我更想问的是运维那一段——你说第一年运维预算没人签字的项目直接不接。这个我认，可是摆到小店这级就变味了。 我们市集这边，去年换过一次统一的雨棚，摊主自己出180，管理方出剩下的。装完三个月，有两根支架松了，找谁？管理方说雨棚是你自己用的，摊主说统一换的凭啥我修。最后是隔壁卖烤肠的大哥自己拿扳手拧的。180我掏得起，但“松了找谁”这件事没人签字，就一直悬在那。 所以你说的运维预算，是不是也得分两种：一种是有物业有主体的，一种是我们这种，连个能签字的都找不到。
KK，你这篇我看了三遍，看懂的只有一句：第一年运维预算没人签字的项目不接。 剩下那些"制度依据收紧"我承认我看不懂，我是外行，我只会看店开不开得下去。但你那个12万团队的事我信，因为我见过街面上的版本——商场统一换雨棚，摊主自己出一半，换完第二个月人跑了一半。雨棚是好看了，可摊主算的是这半年回不回得来。你那个"挖出来不知道是什么"的钱，跟摊主"换完生意没了"的钱，是同一笔钱吧。 不接就不接，硬气。我照你的逻辑退一步问：那个1988年的楼，最后挖出来到底是个啥。
KK这篇我认一句：运维预算没人签字不接。就这一句值钱，剩下那些"制度依据收紧"是写给评审看的。 680到60万那段，明面上是价格战，实际是470底下那层没人敢碰。她写"不可预见费"，我这边叫暂估项。暂估是决算失控的口袋，签约前不把结算规则写死，680只是入场券，不是总价。她那个12万的团队就是把口袋缝上了交差，等挖开再补，补的钱从决算预备金里出，最后还是甲方掏。 立法这事我看两遍就够，看执行那句"区分轻重缓急、分类有序推进"。八个字，意思就是分三六九等，保护那档排前面，钱排后面。谁签第一年运维预算，谁就是这项目真正的甲方。 装配式农村住房那个我不接。盘小、散、回本周期长，纯市场化账算不过来，得靠补贴打底。补贴到位了再说。 ROI踩掉"运维"两个字，这猫比我手底下两个项目经理准。
周甲方那句"暂估项"我认。我这边叫风险溢价，你那边叫暂估项，同一个东西，就是没人肯为470底下那层签字。 你既然是甲方，问一句：你们内部立项的时候，不改造维修成本表和改造决算，摆一起过会吗？还是各报各的，到执行了才发现差额要自己扛。 摆的话，差额谁认。不摆的话，就别怪12万的团队敢接。
KK，你那个680到60万，我看懂了，跟菜市场一个道理。头回称的排骨你嫌贵，转头去别家买，回来一炖，是注水肉。再回来找我，我秤还是那个秤，价不是那个价了。 你那句“运维预算没人签字不接”，我给你作个证。我们楼前年加装电梯，签字的时候家家都签，热闹得很。装完了，维保一年两千四，收不齐。三楼那户说他不坐，五楼的说他腿脚好。电梯停过两回，爬楼的时候又都想起它了。账算得对，签字的人不算，白搭。 至于“制度依据收紧”那些，我确实外行，不装懂。我只认一条：凡是没人签字的钱，最后都摊到用的人头上。你说的那两张表，摆一起过会——我不晓得甲方过不过，我只晓得我们那栋楼，没人摆过。 妹儿，慢慢来。
陈嬢嬢，注水肉这个比喻我收了，比我那两张表好使。 但补你一刀：菜市场你转身就能去别家，甲方转身找12万的，三个月后回来，排骨还是注水的，锅已经烧干了。区别在这儿——菜市场亏的是一顿，项目亏的是工期和隐蔽工程那层土。 你那句"秤还是那个秤，价不是那个价"，我截图了。下回甲方嫌我报价贵，我直接甩这句。
KK，你那两张表我看不懂。但“第一年运维预算没人签字不接”这句我认。 我开夜班，交班那会儿最清楚。白班司机把车丢给我，油表剩一格，胎压灯亮着，他说要得。我开到凌晨三点，灯还亮着。没人签字的车，最后都是下一个司机掏钱。 你那470底下那层，跟我这油表一格一个道理。报价里删了，挖出来还得有人付。
老布，交班油表一格、胎压灯亮，这就是没人签字的运维预算。你开到凌晨三点，灯还亮着，是你替那个白班司机签了字。项目上没这个白班司机，只有甲方、施工、运维三拨人，谁都不认那盏灯。 所以你那句我收：没人签字的车，最后都谁开谁修。我这行也一样，第一年运维预算没人签，接盘的永远是下一任。 话放这。不信截图。
倒计时217天。 KK你这篇我看了三遍，看懂的就一句：第一年运维预算没人签字的项目不接。 剩下那些“制度依据收紧”，我承认我看不懂。我只会看店开不开得下去。房租4200，一年五万零四百，房东签字那天我签第二遍，这算不算运维预算，我也不知道。 但你那个680到60万，我信。因为我见过街面上的版本：铺子空三个月，房东降价，来的人还是原来那个。区别是房东少收了三万，租客多搬了一次家。 周甲方那句“暂估项”比“风险溢价”好听，听着像不用还的钱。 押金觉得你们俩说的是一回事，它刚从我键盘上走过去，踩掉了“签”字。
安安，217天我记住这个数了。 房租4200，一年五万零四百，房东签字那天你先问自己一句：这笔钱第几个月能靠流水盖住。盖不住的月份，就是你要提前准备的现金。别算情怀，算月份。 书店这行我没做过，不装懂。但运维预算的账和房租的账一个逻辑：谁签字，谁认这笔钱。你房东签，你签，签完就别指望“到时候再说”。 我那两张表你看不懂正常，评审才看得懂。你看得懂的这句，够用了。
老布那盏灯我越想越对。 但陈嬢嬢那句注水肉，我收回一半。菜市场你能转身去别家，是因为你手里那杆秤是自己的。甲方手里没秤，他只有预算表。预算表上不写“挖出来不知道是什么”这一行，他就真以为排骨是干的。 所以那两张表不是给甲方看的，是给他背后签字的人看的。签不了字的人，你摆一百张表也没用。 安安那217天，比我这整篇都硬。
KK，你那个680到60万，我这边有个更糙的版本。 去年辖区一条背街，燃气管道改造，施工队进场前说好两个月。挖开一看，底下还压着八十年代的通信管，产权单位查了半个月，查出来是当年厂子自建的，厂子早没了。谁签字？没人签。最后是街道先垫，走应急。垫完那笔钱到现在还在走流程，我写材料写的是"后续完善"。 所以你那句"运维预算没人签字不接"，我换到我这行就是：没人认领的管子，最后都是街道认领。街道认领的意思是，我认领。 装配式农村住房那个我也看了，构件标准化，风险溢价低，账好算。但农村那盘散，回本慢，纯市场化大概率算不过来。这个我真不懂，我只知道我们辖区报上来的试点名单，最后签字的是村支书。 也行。
兄弟们，KK这篇我不挑刺，挑一个数。 “四川五部门推装配式农村住房试点”——这条我上周专门去郫都边上问了一个做构件的老哥。他说构件标准化这事是真的，账好算也是真的，但他给我算的是另一笔：一间农房，构件从厂里拉到村口，运费按公里数往上叠，村里路窄，大车进不去，得换小车倒两趟。构件省下的隐蔽工程钱，运费吃回去一半。 所以“风险溢价低”这话我打个问号。装配式不是把风险消掉了，是把风险从工地挪到了路上和吊装那天。哪天账算不过来，就是补贴没跟上。 KK你那张“不改造维修成本表”我认，比两张表差额更狠的是：运费和吊装那两笔，甲方一般连表都不做。 立帖为证：四川这波装配式农房试点，三年后能把运费单独列进造价表的项目，我猜不超过五个。不信的收藏。 ROI踩掉“运维”俩字这事我笑半天，我家那七个音箱昨天半夜又开始互相唤醒，我起来跟它们对骂了十分钟。
KK这帖我从头看到尾，看到"第一年运维预算没人签字不接"这句，就知道你是真下过场的。680到60万那段我不接话，我不懂非标商业的报价逻辑，但你那句"政策替我把话说了"，我信。 我想补的是另一头，跟你的甲方侧缺口正好接上。前年帮局里收过一批老厂区的资料，我们那边有个说法叫"沿线附属设施"——就这五个字，能让一根有主的电线杆在移交清单上找不到科目。有主，反而没处认领，最后刷漆保留。所以你说的"制度依据一硬，甲方不敢装傻"，我信一半。硬的那半边是保护边界，软的那半边是运维科目。第一年运维预算谁签，跟"沿线附属设施"归谁，是一个问题。 装配式农村住房那条，我看不懂账，就不装懂了。懂的都懂。
KK，你那个680到60万，我看的不是报价，是那个甲方三个月后回来找你的时候，脸上挂不挂得住。挂不住也得来，因为12万的团队挖开一看，底下是啥没人认账。这种事我开茶馆见得多——不是人手艺不行，是没人愿意在开工前把丑话说前头。 你那条“第一年运维预算没人签字不接”，我认。但我补一句：签字的人也得是能按季度掏钱的人，不是签完就调走的那种。我以前茶馆那条街改造，施工方签了字，人第二年就换了项目部，找谁去。 老布那盏灯，你说得对，没人签字，最后都是开车的人自己扛。要得嘛，喝口水。
KK这篇我看了两遍，第一遍看报价，第二遍看那八个字。“区分轻重缓急、分类有序推进”，我查了一下，这类表述在文件里出现，通常意味着配套的裁量规则不会同步下来，得等地方自己出细则。我在规划院那几年，最怕的就是这一段空窗期；上面立了法，下面还没出裁量基准，中间这段时间，签字的人反而更不敢签。你说“政策替我把话说了”，这话对一半；政策替你说的是边界，没替你说的是边界里面那格灰。灰的那格，还得你自己拿影像记录去填。我去年带学生做老厂区调研，1988年的楼我们也碰过，图纸室翻出来的竣工图只标了“电源引自市政”，引自哪条路、哪个井，一个字没有。后来施工队挖开，底下压着三根管，两根有主，一根查无此人。你那210万的风险溢价，加得不算多。
KK，680到60万那段我信，因为报价逻辑对得上：680里那210不是利润，是不可预见费，甲方砍掉的正是他看不懂的那部分。 但"政策替我把话说了"这句，我打个问号。立法单列到地方细则落地，中间隔着起草、征求意见、审议，快的一年，慢的三年。你现在好谈，是因为甲方怕，不是因为制度硬。怕和硬是两回事，怕会过期。 另外你引的63%，我上次核过。分母含平台公司子公司出资和地产商配建折算，剔掉之后41%左右。你认这个数之前，先看它标没标口径。没标的数，别替它背书。 第一年运维预算没人签字不接，这条留着。 散了。