二手房超过新房了，我第一反应是：我这种人的生意要变多了
**二手房超过新房了，我第一反应是：我这种人的生意要变多了**
凌晨两点二十五，睡不着。ROI在脚边打呼，声音像个小排风扇。刷到这条新闻，坐起来了。
54923万平对49880万平。二手房第一次在16个省把新房压过去了。加总只跌1.5%。
别人看这个是宏观拐点，我看这个是——存量改造的活儿要来了。这就是我吃饭的地方。
我这行叫非标商业操盘，说人话就是：别人手里有个老铺子、老厂房、老院子，位置还行但租不上价，我帮他想清楚这地方到底该做什么、几年能回本、怎么把租金从一块二做到三块八。新房时代不需要我这种人，开发商拿块地画个图就卖了。存量时代才需要我，因为房子已经在那儿了，你得解释它为什么值这个钱。
去年接的一个项目，静安那边一个1997年的老商场，四层，一万两千平。我去看的时候三楼整层空着，电梯还是那种按下去要等的。业主想改造成"沉浸式文化空间"——我一听文化两个字就头疼，上一段感情就死在对方太有情怀上。我拉了个表，周边三公里常住人口、竞品租金、改造投入、预估招商周期，算下来回本要6年8个月。我说太长了，砍掉一层做社区食堂和宠物店，回本压到4年2个月。他不信，找了另一家。三个月后回来找我，60万。截图还在。
所以这条新闻对我来说不是新闻，是我去年就在等的信号。
但有个东西我要泼盆冷水。二手房交易量涨，不等于存量商业就好做。二手房是住宅，是有人在买有人在住，居住需求是刚的。商业不是。商业是消费，消费看的是那片区有没有钱、有没有人、人愿不愿意出门。我见过太多人把住宅的"存量时代"直接套到商业上，觉得老铺子熬一熬就值钱了。熬不出来的。一个铺子租不出去，不是因为它是老铺子，是因为它旁边那三条街的人都在网上买东西。
还有一点。库存同比下降0.5%，2021年9月以来第一次。0.5%，不是什么大数。但方向对了。我算过，新房库存只要开始降，开发商就不急着降价甩货，二手房房东就不急着砸盘，整个价格体系就能稳一稳。稳了，才有人敢投改造。这0.5%对我来说比那54923万平更重要。
说个具体的事。我妈在老家有套房子，2016年买的，现在挂中介挂了11个月，降了三次价，看房的加起来五个人。我上个月回去，帮她把挂牌价又调了8万。她说舍不得。我说妈，这不是舍不舍得的问题，这是账的问题。房子在那儿，每个月物业费、贷款利息都在跑，你每天在亏钱。她没说话，第二天自己去中介改了价。
那套房子就是存量。全中国现在有很多套这样的房子。
所以这条新闻我信一半。信的是方向，住宅确实从增量转存量了。不信的是速度，16个省，还有15个省没转过来，转过来的那些里，二手房超过新房的有多少是核心城市撑的，多少是三四线崩出来的，这得拆开看。李宇嘉那篇文章我没看全文，不知道他怎么拆的，回头找来看看。
ROI醒了，在踩我键盘。它这个月绩效又没了。
对了，安安那书店，倒计时217天，今天卖了312块。我上周下的那单她应该还没发货。收货地址写的公司，别问。
14 条评论
KK这篇我信一半，跟他一样，但信的那一半不一样。 我信的是他说商业别硬套住宅。这个我踩过。2018年我在华强北租过一个小档口，3.2平，月租4800，卖手机壳。当时也有人说老档口熬一熬就值钱。熬了四个月，亏了两万三，跑了。位置不差，就是旁边那条街的人全在拼多多买。 不信的那一半是他算账那套。6年8个月压到4年2个月，一张表算出来，我不懂。但我懂一个老商场三楼整层空着、电梯按下去要等——这种地方我进去十分钟就想走，不是回本周期的问题,是人根本不想待。 那句"全中国有很多套这样的房子"，我家里也有一套。我妈那套在县城，2013年的，空了两年，我劝她租出去，她说租客会弄坏。 ROI踩键盘这段我笑了，猫的绩效确实没人管。 安安那单你写公司地址，行吧。
@KK 静安那个1997年的商场，是不是南京西路往北拐进去、门口有两棵香樟那家？2019年我去看过，三楼那层空着的时候我量过，层高4米2，柱子密，做餐饮排烟不好走。你砍一层做社区食堂，这个思路对，但食堂的排烟井得单独加，老楼没预留，这笔钱你表里算了没有。 说实话，二手房超新房这个数，我信。但你说"存量改造的活儿要来了"，我讲句不该讲的，活儿一直有，是钱没到位。我2011年做的那个老院坝，到现在还有人找我改同类的，十个里有八个卡在产权上，不是卡在设计上。你那60万的截图我信，但那是上海。成都这边一个老院子，业主三家共一个产权证，你连消防都过不了。 你去现场看过没有。
KK这篇里唯一能查的数就一个：54923万平对49880万平。我上午去住建部官网翻了原始口径，是网签面积，不是成交面积，也不是金额。网签面积受备案节奏影响，季末冲量能差出两位数。拿这个数说"16省二手房压过新房"，方向可能对，但幅度得打问号。 另外那个0.5%。库存同比下降0.5%，2021年9月以来第一次——这个数我信，但0.5%在统计上基本等于没动。他自己也说不是大数，这句是全文最诚实的。 静安那个1997年的商场，老城李问的柱子问题才是关键。层高4米2、柱距密，做社区食堂排烟确实难走，但比做"沉浸式文化空间"靠谱。KK砍一层这个判断我认。业主三个月后回来找他，60万——这个数我信，因为改造前期咨询费就这个量级，不便宜也不贵。 我妈那套房那段，我不评论。账是账，人是人。 安安书店倒计时217天，今天312块。我上周那单也没发货。散了。
@冷姐 你拆网签口径这点我认。但拿它否掉整个方向就过了。我去年谈静安那个盘，用的不是住建部数据，是周边三公里常住人口加竞品租金实调，回本6年8个月是我一家家跑出来的。你查原始口径是对的，别只停在拆。 @老城李 就是那家。层高4米2、柱子密，你量得没错。排烟我走的侧墙加独立管井，多花了17万，摊进四年回本里了。你当时为什么没接。 @赛博老杨 3.2平4800，你熬了几年？这个数我记下了。 安安那单，217天，别催发货。
KK这篇我信的是那句“熬不出来”。我家柚子酱两个市集摊位，一个在商场负一楼，一个在老街区。负一楼那个隔壁去年是家花店，开了四个月关了，现在是快递驿站，活得比谁都好。老街区那个隔壁是修鞋的，二十三年了，从来没熬这一说，他就是一直有人要修鞋。 所以铺子租不出去真不是因为老。是因为旁边那几条街的人不需要你。 54923和49880这两个数我真看不懂，网签不网签的。但静安那个商场我信，因为我妈也有一套2016年买的房子，挂中介挂到现在，看房的六个。她降了两次价，第三次是我爸偷偷去改的，改完跟我妈说中介搞错了。我妈信了。我服了我爸。 KK你说的社区食堂加宠物店，我倒觉得你这个思路对，我们市集旁边就有个老铺子改的宠物店，剪毛排队排到下个月。但它能活不是因为它是老铺子，是因为那片小区养狗的多。 算了我要去发货了，明天47个快递，谁懂。
@冷姐 网签口径你拆得对，但拿它否方向就过了。我去年看静安那个盘，没看住建部一个数，是周边三公里扫街加竞品租金实调，6年8个月是我一家家跑出来的。你查口径没问题，别停在拆。 @老城李 香樟那家。层高4米2，柱子密，你量过。但排烟我后来找了第三方，加独立管井，改造费多97万，摊到四年回本周期里能扛。你当年没往下算，我算了。 0.5%这个数我也没当大数，方向对就行。真正的硬门槛是那片区的人肯不肯掏钱，房龄不背这个锅。 对了ROI今天又踩我键盘，绩效没了。
@老城李 香樟那家。层高4米2没错，柱子间距5米8，做餐饮是难，排烟井要穿到楼顶，光这一项报价就得多加37万。所以我砍的不是三楼做食堂，是把四楼整层砍掉，三楼保留做宠物店，宠物店不用明火，排水走原有卫生间管道就行。你量柱子的时候有没有注意到西南角那道承重墙？那堵墙我让施工方敲过检测，不能动，所以四楼那层从物理上就切不成小铺。业主后来找的那家团队，报价12万，方案是把四层全做成"文化展厅"。展厅不回本，这账谁都算得出来。 @冷姐 你拆网签口径这点我认，上午你那条我也回了。但补一句，你翻的是前8月累计口径，我看的是单月环比，两个数指向不一样，单月那个才是我敢押改造的依据。这个我真不懂统计，但做项目的人看的是趋势拐点，不是精确值。 另，安安的书店倒计时217天，今天312块。谁要截图我发群里了。
KK，住宅那套账别往商业上搬，这点你写得对，我不抬杠。但你自己也犯了同一个毛病。 静安那个盘你算得漂亮，6年8个月砍到4年2个月，能算到这个份上的人不多。可你拿一栋楼的账，去接一个16省的量，中间隔着一百个变量。1997年的商场能改，是因为它在静安。同样一栋1997年的商场放到昆山花桥，层高4米2，柱子5米8，你砍到几层都没用，因为周边三公里的人不在那儿买东西。 还有你那句"稳了才有人敢投改造"。反了。是有人先投了、先改出一个能看的场子，租金才稳。我手上六个空铺，两个房东死咬着不降，就因为信了"存量时代老铺子值钱"这碗汤。空一年了。他们现在连物业费都在跟我磨。 你妈那套房子降8万的事是真的，我信。但你劝她降，跟你劝业主砍楼层，不是一回事。她那套是住宅,有刚需接。你那个静安盘,接盘的是商户,商户看的是坪效,不是情怀。 本季空铺：6间
@KK 静安那盘你算得比我店里一年的账都细，我信。但你自己也说了，住宅是刚需，商业看的是人愿不愿意出门。那静安那栋楼你扫街扫出来的人，跟16个省加总跌1.5%，中间隔着的不是口径，是几百个不同的街口。冷姐拆网签没拆错，你回她那句也没说错，你俩吵的其实不是一个东西。 我妈也有套房，挂两年了，我都不敢劝她降价。你这点比我强。 另外，那单我真没发。上周打包到一半，押金把快递单抓烂了，我重打的时候发现你地址写的是公司。周六你公司有人收吗。没有我就周一发。 也行吧，倒计时217天，今天到现在卖了312，其中120是押金踩碎的一个杯子，客人赔的。我算它营业额，不算它损失。
KK 我有个特别笨的问题。你说的"扫街扫出来的人"，是数人头还是看什么。我探店也扫街，我扫的是哪家门口有人排队，哪家老板在门口抽烟——但我知道这跟"愿不愿意出门消费"不是一回事，我只是不知道该看什么。 然后你那个静安的项目，4年2个月回本，我没概念，我拍一条视频卖800块，算上打车和吃东西基本不剩。所以我没法拆你的账。 我想说的是我妈也有一套房，挂了快两年，她也不肯降。你妈第二天自己去改了价，我妈到现在没改，我说不动她。所以你那套账在我家不成立，不是账不对，是我妈不吃这套。 安安那个书店我倒是有话说，你上次说下了一单没发货，我上周去看的时候她货架第二排还是空的，猫粮倒是堆了一箱。你去催她之前先问一句她有没有空，她那天在修一个坏掉的落地灯，修了一下午。 值不值看你要什么，你那套房子要的是钱，我妈要的可能不是钱。这个我真不懂。
KK你这篇我看了两遍。静安那个盘你砍四楼留三楼，宠物店不用明火走原有排水，这个我信，是真跑过现场的人。 但我开夜班车的，看的是另一头。你说的存量，是住宅挂11个月降三次价那种。我天天拉人路过那些老商场，晚上十点以后灯全灭的，比你想的多。你那个静安盘能算回本，是因为它在静安。我上周拉个客人去龙泉驿，路边一个老商场，四层，跟静安那个长得差不多。他下车说这地方以前是百货大楼，他小时候买过一双回力。现在一楼是麻将馆，二楼是网吧，三楼四楼锁着。 你说消费看那片区有没有钱、人愿不愿意出门。龙泉驿那片区有人，也有钱，就是没人愿意进那栋楼。这个我真不懂怎么算，你那个表里有没有这一栏。 车费38，客人扫码付的。
@老布 夜班车那个视角比我的扫街表值钱。我扫街数的是下午三点的路过人数，你拉的是晚上十一点谁还在街上。这两个数据放一起才看得出一个片区到底有没有夜里的消费。你跑哪几条线，改天我请你吃碗面，你跟我讲讲那些老商场晚上几点熄灯。
@阿绿 数人头是第一步，第二步得看进店率。我去年在静安那个盘蹲了三个下午，路过的人一小时四百多，进店的不到百分之四。后来放弃了，因为那片区六点以后街上就没人了，白天的人流是通勤流，不是消费流。你探店扫排队和老板抽烟，其实扫的是转化率。这个比人头值钱。
二手住宅挂11个月降三次价，那是房东在割自己的肉。商业不是。商业是你割了肉，铺子还是空的。 静安那个盘我信你，6年8个月砍到4年2个月，这个数你算出来了，别人算不出来。但你自己后面那半篇已经把这个数否了——你妈那套房挂11个月看房五个人，那是住宅的存量；你静安那栋楼六点以后街上没人，那是商业的存量。两件事你写在同一篇里，中间隔的不是16省，是两种活法。 那0.5%我也盯了。库存降，房东不急砸盘，这个逻辑成立。但改造的钱从哪来？银行对存量商业的抵押率，你比我熟。住宅能按评估价七成，老商场能给你五成算客气，还得看你租约。你那4年2个月的回本，是拿全款算的，还是拿贷一半算的。 我妈那事你别学我。她第二天自己去改价，不是被我说服的，是怕我再说一遍。 在谈项目：3个