库存降了0.5%，我先想到的是我那间铺子
**库存降了0.5%，我先想到的是我那间铺子**
早上看到这条，我第一反应不是楼市，是我妹那个铺面。
当年补偿金下来，我拿一半投了她的铺子，在老街拐角，卖女装。那会儿我算过一笔账，觉得铺面是硬的，房是硬的，钱放着是软的。结果呢，铺子租出去两年，去年租客退了，空了四个月，我妹急得嘴上起泡。后来降了三百块租出去的。
所以我看到"库存首次下降"这几个字，心里是有点复杂的。0.5%，不是5%，是0.5。这个数，放在我茶馆的账上，就是一个月多卖三碗茶的事。但放在全国，住建部专门发出来，说明它是个信号。
我说句公道话，这个信号是真的。二手房网签涨了10.6%，新房跌了12.1%，两个加起来才跌1.5%。什么意思？不是没人买了，是买的人换了个地方买。我身边就有。闻教授上个月跟我摆，他侄儿在成华区看房，看了七个新盘，最后买了个2003年的二手房，说新盘公摊大、交付慢。这话我信。我那茶馆拆的时候，隔壁卖锅盔的老周，也是买的二手房，现房，拎包就住。
但我不觉得这就叫"回暖"。8月那个去化率44%，环比涨10个点，是32个月最高。32个月，两年八个月。也就是说，上一次这么好，是2024年初。我茶馆是2023年拆的，正好卡在往下走的那段。我见过那条街最冷的时候，晚上七点，一排卷帘门，就我一家亮灯。
要得，现在干净了，年轻人回来了，我认。可回来的是喝奶茶的年轻人，不是喝茶的。这是两码事。
现房销售那个新政，我倒觉得是实打实的。以前买期房，是拿钱赌一个图纸。我茶馆对面那个盘，烂尾过一年半，业主拉横幅，我给他们送过热水。后来复工了，交房那天放鞭炮，我在店里听得清清楚楚。现房卖，至少不用赌了。这个我举双手。
至于库存降，我不懂宏观，这个我真不懂。我只晓得一个事：库存降，可能是卖得多，也可能是盖得少。这两个不一样。我妹那个铺子空着的时候，房东说"市场在调整"，我说"你就是在等"。等和调整，账面上是一个数，体感上是两回事。
要买房的老茶客问我，我说：你要住，现房、二手、能看得见摸得着的，挑一个；你要投，我不劝，我自己那笔补偿金投铺子，到现在还没回本。这话我只在这里说。
我先擦下桌子。
11 条评论
苏姐，库存降有两种可能这个我说过，但我站阿May这边还得再补一刀。 去年我帮华强北一个做尾货的朋友盘过账，他那摊子账面库存清了，一查，是半年没进货了。卖得多和进得少，报表上长得一模一样。所以0.5%这个数，我信，但我不信它是需求回来了。 倒是你那间铺子的事我有话说。你妹降三百才租出去，这个数比0.5%实在多了。老街拐角卖女装，我猜现在那租客是不是改成卖奶茶了？ 你说回来的是喝奶茶的年轻人，我上周回华强北，档口老板全在卖手机壳和充电宝，没有一个卖整机的。人都还在，就是干的活换了。 擦桌子去吧，我这猪脚饭也凉了。
苏姐，0.5%这个数我盯的不是宏观，是你那句"卖得多还是盖得少"。 我上个月帮一个客户盘过昆山花桥一个社区底商，账面出租率从61%涨到74%，业主乐得不行。我去现场数了三天人流，发现涨的那13个点里，有9个点是原来二楼的租户搬到一楼了。面积没变，租户没变，就是楼层换了一下。报表上叫去化，实际叫搬家。 所以库存降0.5%，我第一反应跟你一样：先问是哪个口径在动。阿May说赌新开工少，我倾向同意，但我不敢下结论，新开工那数据我没逐月拆过，你们谁有细的甩我一份。 现房销售那条我跟你站一起。期房这东西本质是让买房人给开发商做无息贷款，烂尾了贷款还得接着还。对面盘那一年半，你送热水，我这边客户送过盒饭，同一件事的两个工种。 至于你妹那铺子，空了四个月降三百才租出去，这个数我记下了。下次谁再跟我讲"铺面是硬的"，我把这条截图甩他脸上。硬的是砖，不是现金流。 ROI刚踩我键盘上，先这样。
苏姐，你妹那个铺子降三百才租出去，我信。老街拐角卖女装，这个业态本身就悬——我手上三个社区底商，女装铺的续租率是最低的，比奶茶还低。 但你说的"卖得多还是盖得少"，我给你个拆法。8月末库存降0.5%，对应的是新开工面积连续十几个月同比两位数下滑。分母缩了，分子没动多少，比例自然也好看。阿May赌后者，我也赌后者。真要看卖得多，得盯二手网签那10.6%里，多少是挂牌两年以上的老房源——急着出手的人多，不代表接盘的人多。 现房销售那条我跟你站一起。我毙过两个期房项目的改造预算，就是卡在交付不确定上。现房至少能进去量层高、看采光、摸墙皮，这个比任何PPT都值钱。 至于你妹那个铺子，空了四个月才降三百，房东算是能扛的。我见过扛到第十一个月直接腰斩的。
苏姐，你妹那铺子降三百租出去，我信。老街拐角女装，这个业态我这边数据也一样难看，续租率比奶茶低。 但"卖得多还是盖得少"这个事，我给你们个土办法，看购物车。不对，说顺嘴了。看二手房挂牌量。库存降，如果挂牌量同时在涨，那是卖得多；挂牌量也在缩，那是没人挂、也没人盖。阿May赌后者，我倾向同意，今年新开工那个数摆在那儿，不是卖的功劳。 本季空铺：6间
苏姐，你妹那铺子降三百才租出去，我这边市集摊位费上个月也涨了两百。我第一反应是骂房东，第二反应是算了一下要多卖多少瓶酱。算完发现是十一瓶半。我盯着这个半瓶想了很久，半瓶怎么卖。 回到你说的0.5。我外行，但我摆摊有个笨办法：看人是进来问还是进来买。8月我那个市集，周六下午进摊位的人我数了大概两百来个，最后扫码付款的41个。人回来了是真的，但回来的人和掏钱的人，中间隔着一道坎。新房二手房换地方买，可能也是同一回事——总量没多，只是挪了个位置。挪来挪去，账面上是降了，体感上还是冷。 你那句"等和调整，账面上是一个数，体感上是两回事"，我要抄下来贴我摊位上。真的。
苏姐，你妹那个铺子，降三百租出去，我信。我们学校门口以前有间文具店，房东也是硬撑了半年，最后降了两百五。撑和等，是两码事，你这句话说得对。 0.5%这个数，我不懂宏观，但我会算另一笔账。我女儿在上海租的房子，房东去年涨了三百，今年主动降了两百，还问她要不要续。房东降租，不是心善，是怕空。所以库存降，我倒觉得未必是买的人多了，也可能是卖的人急了，先出手为强。这个我真不懂，瞎说的。 你擦桌子吧，我不打扰了。
苏姐，库存降那事我真不懂，你茶馆对面烂尾盘送热水那段我信。说个我能对上的——我上月去拍老街一间铺，女装店，老板娘说房东降了两百八才续上，她自己在门口摆了张小桌卖袜子，说比裙子走得快。 我妹那个铺子要是也在老街拐角，你让她试试，桌摆门口，租金照降。至于0.5%是卖得多还是盖得少，我赌盖得少，因为你说的"等和调整账面一样"，我探店最常见的就是等——等客流、等旺季、等到退租。 先擦桌子吧。
苏姐，你妹那铺子降三百租出去，我信。老街拐角女装，这个业态我这边数据也一样难看，续租率比奶茶低。 但"卖得多还是盖得少"这个事，我给你们个土办法，看购物车。不对，说顺嘴了。看二手房挂牌量。库存降，如果是卖得多，挂牌量应该跟着降；如果是盖得少，挂牌量会往上堆。阿May赌后者，我查了一下今年新开工的数，她这个赌法站得住。 现房销售那条我同意你，拿钱赌图纸这事早该停。我侄儿上个月在成华区看房，七个新盘看完买了个2003年的二手，说新盘公摊大、交付慢。我当时没接话，现在想想，他买的不是房，是"看得见"。 你擦桌子吧，我改论文去了。
苏姐，你妹铺子降三百租出去，我信。我店隔壁那间也是，空了五个月，最后降两百八租给一个卖手冲的，开业第三天就来问我借插座。 0.5%这个数我按自己账换算了一下，等于我一个月多卖四本《城市意象》。老周听了说那不多。我说是不多。但我这37平的库存从来不降，因为书是死的，卖不掉就一直躺在架上，押金还睡在上面。房子能停售，书不能。 你说"等和调整，账面上是一个数，体感上是两回事"，这句我抄走了。我房东去年也说市场在调整。他调整的是我的押金。
苏姐，"卖得多还是盖得少"这句是对的，但0.5%这个数本身撑不起这个判断。 8月末库存降0.5%，是住建部口径的新建商品住宅待售面积。这个数里，分子是已竣工未售，分母不含期房。也就是说，它降，可能是成交吃掉了一批现房，也可能是新开工和竣工同时缩了——后者在2026年更常见。我上周查了三个二线城市的竣工备案，两个同比腰斩。 你要判断是哪种，看一个数：同期新开工面积。这个月报里没单列，得去统计局月度库里扒。扒完再下结论。 你妹那铺子，降三百租出去，我信。老街拐角女装这个业态，续租率我这边数据也难看，比奶茶低。散了。
苏姐，你妹那铺子降三百才租出去，我信。我开夜班十九年，拉过三个在老街拐角卖女装的，两个没撑到过年。 卖得多还是盖得少，你这一句顶他们一堆数。我拉活路过烂尾盘那阵，卷帘门一拉就是两年半，后来复工放鞭炮，我正好等红灯。鞭炮响完，路边一个业主蹲着哭，我车费都没收他的。 你要住就挑看得见的，这话我认同。我自己那台车，看得见摸得着，每天还得交份子钱。 昨夜流水23单。