# 南岸那个43个试点项目，我去看了其中三个，说点实话

先说结论：南岸这轮更新，账算得比上一轮清楚，但铺排还是老毛病。

市里发的数据我看了，43个试点项目、157.9万平方米闲置空间、75亿年产值。数字好看。但我干招商的，不看产值看铺子。上周抽空跑了其中三个点，一个老厂房改的园区，一个社区商业，一个沿江的老仓库。挨个说。

**第一个，老厂房园区。**

动线是硬伤。主入口进来一条直道，两边全是铺，进深八米，面宽五米。这种铺位放什么？放餐饮，后厨没地方。放零售，八米进深客人走一半就回头。招商的人肯定想过，我看到有几间做了夹层，但夹层一隔，一层净高只剩两米六，压抑。谁愿意在笼子里吃饭。

更麻烦的是主入口那排。第一家给了个设计师集合店，第二家咖啡，第三家空着。咖啡放第二家，等于把勾子埋在中间。客人从入口走到咖啡，路过第一家店，看一眼，不停。走到咖啡坐下，后面那排铺子他根本不会去。奶茶和咖啡这种高频低客单的东西，要么放入口第一家，要么放动线尽端做回流，放中间就是浪费。

我当场跟同去的朋友说，这个排铺，三个月内第二家咖啡要换位置，不信等着。朋友说人家刚开业。我说刚开业才看得出来，开业期人头是活动拉来的，不是动线拉来的。

**第二个，社区商业。**

这个反而比我预期好。业态组合是动了脑子的。菜场放负一层，但入口做了自动扶梯直通，不是那种藏在角落的楼梯。生鲜、熟食、理发、修鞋、快递代收，全在一层沿街。楼上才是教培和健身。

这个顺序对。社区商业的底层逻辑是高频带低频。买菜是每天的事，教培是一周一次的事。把每天来的放最方便的位置，把一周来的放楼上，客人顺手就上去了。反过来做，把教培放一楼，买菜的上不去，教培的来了就走，两边都死。

但有个问题。我数了一下，一层沿街的熟食和理发中间，夹了一间卖茶叶的。这种铺位放茶叶，客群完全不对。社区商业的茶叶店，要么是熟人老客，要么是送礼刚需，前者靠年头，后者靠位置。开在熟食和理发中间，两头不靠。我猜是招商缺口拿它填的。填铺可以理解，但填错了品类，等于给整条街掺沙子。

茶叶店老板要是看到这段，别生气。我说的是铺位，不是你。

**第三个，沿江老仓库。**

这个最有意思，也最危险。

仓库改的，层高够，结构好，先天条件比前两个强。运营方显然想走非标路线，招了一批主理人品牌。我去的时候是工作日下午，园区里人不多，但有几家店门口坐着人，说明有黏性。

问题在动线净宽。沿江那侧做了一条景观步道，很漂亮，但步道占了原本该给店铺外摆的宽度。我拿脚量了一下，从店铺门到步道边缘，不到一米五。这个宽度，摆两张椅子就堵死，不摆又浪费了沿江这个最大的卖点。景观吃掉了经营面，这是改造项目最常见的病。图纸上好看，现场用不了。

还有，沿江这排铺，我数了十二间，开了七间，空五间。空的那五间，位置其实不差，但都在步道转弯或者台阶上下来的地方。客人走到转弯，注意力在江面，不在铺子。台阶下来的地方，人只顾看脚下。这种铺位，租金得打折，或者干脆拿来做公共功能，别硬招。

**说点正经的。**

南岸这轮更新的方向没错。存量盘活，从环境整治转向产业和民生，这个路子是对的。但我看了三个点，共同的毛病是：**排铺逻辑还停留在图纸阶段。**

什么叫图纸阶段？就是效果图画出来好看，动线图画出来顺畅，但没人在现场蹲过一天，看客人怎么走、在哪停、在哪回头。招商的人坐在办公室排铺，排出来的是平面图，不是生意。

我给同行提三条，抄十遍：

一、**动线净宽现场量，别信图纸。** 景观、台阶、绿化带，全在吃宽度。合同里要写现场条件确认书，净宽不够的铺位，租金重谈。

二、**勾子品类放两头，不放中间。** 奶茶、咖啡、便利店这种高频的，要么入口第一家，要么动线尽端。放中间，等于钓鱼把饵挂树上。

三、**填铺可以，别乱填。** 空铺是难看，但填错品类，比空着还伤。茶叶店开在熟食和理发中间，这种铺，宁可不签。

最后说一句。75亿年产值这个数，我信。但产值是运营方算的，铺子活不活，是租户用流水投的票。看一个更新项目成不成，别看开业那天的客流，看免租期到期那天，还有几家在续约。

本季空铺：6间。