过去四年，全国新开商业中的存量调改占比从 27% 冲到 41%。增量放缓，存量焕新成为主赛道。但改造效果天差地别：有的项目砸下重金依旧难见起色，有的却能把死棋走活。珠海万达商管近年明显加大存量资产投入，旗下株洲神农万达广场与佛山长华万达广场，曾经三开三闭、几经易手，市场信任跌至冰点。珠海万达南区接手后，以“引活路、塑筋骨、强内核”赋予两座“沉睡”商业体苏醒的机遇。本文将拆解其改造策略，并追问：这套方法论能否为更多存量项目提供破局思路？
一、从 27% 到 41%：存量调改成主赛道，珠海万达商管重仓“老大难”
过去四年，新开商业中的存量调改占比从 27% 冲到 41%。全国购物中心存量逼近上万个，增量空间持续收窄，存量焕新已经是主赛道。这不是预测，是正在发生的事。
同样的改造投入，结果可以天差地别。有的项目砸下重金，开业后依旧冷清；有的项目能把一潭死水重新盘活。差距不在资本厚度，在商管企业的战略定力和操盘能力。珠海万达商管近年明显加大了对存量资产的投入，赢商网 2026 年 9 月 29 日发布的内容显示，珠海万达南区针对改造难度大、市场口碑弱的项目，以“一城一策、一店一色”的方式深度定制，逐步让多个“老大难”项目重启。
株洲神农万达广场与佛山长华万达广场，曾经三开三闭，几经易手，市场信任跌至冰点。株洲项目前身是百亿投资的神农太阳城，32 万平方米的体量，被 8.1 万平方米市政公园遮挡，建筑立面公建感过强，室内步行街多处坡度，动线被切得零碎。佛山项目的问题同样棘手：地处千亿 GDP 强镇狮山，五年四次更名，两度更换运营方，商户进来又撤走，消费者来过一次就不再回头。两个项目，体量、区位、历史包袱各不相同，但都卡在同一个死结上：建筑已经落成，硬伤已经存在，市场记忆已经带伤。
珠海万达南区接手后，引活路、塑筋骨、强内核，赋予了这两座“沉睡”商业体苏醒的机遇。引活路，是先把路径想清楚：株洲锚定神农文化，依托 4A 级景区神农湖公园，往文商旅方向走；佛山则扎根狮山产业与生态土壤，贴着 50 万产业人口和 1800 亩博爱湖做“第二生活场”。塑筋骨，是把空间硬伤顺着纹理改造成记忆点：挡路的市政公园变成商场前厅，不好用的坡道变成可停留的景观节点，被消防车道切割的内庭变成垂直生态庭院。强内核，靠的是二十余年积累的品牌资源和数据方法，用首店矩阵和生活方式业态把内容做厚。
这套动作的底层逻辑不复杂：先诊断，再开药；先想清楚“路往哪走、为谁而开、靠什么活”，再动工。复杂的是执行。存量改造没有标准答案，每一个大型资产的盘活，都是一次对既定价值的重新估算，也是一次对商管公司综合能力的压力测试。珠海万达商管重仓存量，押的不是某个项目的翻盘，是这套非标能力能否在更大范围内复制。株洲和佛山两个样本，提供了一组观察窗口。
二、引活路、塑筋骨、强内核：三招破解存量改造的非标难题
过去四年，新开商业中的存量调改占比从 27% 冲到 41%。
存量调改成了主赛道，但同一笔钱花下去，效果可能完全两样。有的项目砸下重金依旧死水一潭，有的却能一步步把死棋走活。珠海万达商管近年明显加大存量资产投入，旗下南区公司的做法提供了一个观察窗口：先想清楚“路往哪走，为谁而开，靠什么活”，再动手拆解那些被反复辜负的商业建筑。
引活路，是把定位问题放在改造问题之前。株洲神农万达广场的前身，是百亿投资的神农太阳城，32 万㎡体量被 8.1 万㎡市政公园遮挡，动线超长且被切割，硬件条件几乎把常规改造路径堵死。佛山长华万达广场位于百强镇榜首的狮山，却五年四次更名、两度更换运营方，商户进来又撤走，市场信任跌至冰点。面对两个截然不同的存量商业，珠海万达南区没有套用同一张药方，而是深入每一座城市的肌理，挖掘文化底蕴、生态禀赋、产业底色与客群特征的唯一性，制定符合城市特征和新时代消费需求的经营路径。株洲锚定神农文化，提出“文化体验+城市休闲+品质消费”三位一体的沉浸式商业定位；佛山扎根狮山产业与生态土壤，规划“产城人的第二生活场”，辐射 50 万产业菁英、18 万常住家庭及南海大学城近 19 万师生。先诊断，再开药，这一步省不掉。
塑筋骨，是顺着既有建筑的纹理把硬伤变成记忆点。改造原则很直白：不跟建筑的“先天不足”硬刚。市政公园挡路，就把公园变成商场的前厅，珠海南区通过“政企共建”模式将 8.1 万㎡绿地还给市民，规划露营区、宠物友好区、运动空间，配合 120 米 3D 裸眼大屏，把原来的可视性短板转为“神农之眼”的城市首发灯光秀场。坡道不好用，A 馆的有氧街区就把坡度变成“药圃”，用现代景观语言重释“神农尝百草”。佛山长华万达广场的峡谷式内庭原本被消防车道切得零碎，改造后用旱生植被和自然外摆重新缝合，逐层叠进的退台反而形成观景层次。每一处硬伤背后都被挖出另一种用途，这个思路比推到重来更见操盘功力。
强内核，靠内容与数据把改造效果锁在长期运营里。空间是骨架，能持续兑现价值的是业态与生活方式。株洲神农万达广场 A 馆 2025 年 12 月 26 日开业，以 71% 的首店率满铺入市，12 家湖南首店、36 家城市首店、20 家创新定制店落地，开业两日客流破百万，百日内累计客流超 700 万人次，销售额突破 2 亿元。B 馆则接续 A 馆，聚焦年轻力潮玩文旅，引入湖南最大运动户外生活体验中心、沉浸式潮流美食集群与夜经济目的地，首店与旗舰店同步咬合。佛山长华万达广场计划引入 140 家首进狮山品牌，占总门店 65%，覔书店南海首店、原创设计师品牌 TeaToll 广东首店等落位，锚定的是差异化而非单纯的品牌堆叠。首店数据背后的逻辑是：用稀缺性内容筑墙，让消费者没有替代选项。
三、重金改造是否总能化腐朽为神奇？存量焕新的争议与观察点
存量调改的账，比新建项目的账难算得多。新项目从拿地到开业，每一步都有清晰的成本曲线和回报模型；存量项目则是旧图纸，被涂改多次，建筑结构、产权关系、历史欠账、商圈认知，任何一项都可能让改造预算翻倍，却未必能换来相应的客流与租金回报。赢商网 2026 年 9 月 29 日发布的报道中有一句话值得反复咀嚼：不同企业花费同样的钱，产生的效果可能天差地别。
这句话指向一个行业里长期存在却不常被公开讨论的问题：重金改造是否总能化腐朽为神奇？答案显然不是。有的项目砸下重金依旧难见起色，有的却能一步步把死棋走活。差异不在钱的多少，而在钱花在了哪里、怎么花、花完之后谁来接续经营。
先看“钱花在哪里”。存量改造最容易犯的错误，是把预算大头压在视觉翻新和材料升级上。外立面换石材、中庭加屏幕、卫生间做网红化处理，这些投入见效快、拍照好看，却未必能解决根本问题。以素材中提到的株洲神农万达广场前身为例，32 万平方米体量，市政公园遮挡、公建感过强的立面、多处坡道和超长被切动线，这些硬伤如果只靠装修层面修补，投入产出比会非常难看。珠海万达南区选择把资金和精力优先投向了空间结构的重新叙事，用“药圃”化解坡道、用“前厅”转化公园、用主题楼层重构动线逻辑，让原本的物理缺陷成为内容载体。这种投入方式与单纯的翻新有本质区别，前者改的是“骨骼”，后者只动了“皮肤”。
再看“怎么花”。同样一笔钱，是分散投在几十个零散点位，还是集中砸在少数几个能改变消费预期的关键节点，结果完全不同。素材中佛山长华万达广场的界面梳理提供了一个参照：跨层品牌形象释放、沿街外摆与休闲桌椅的布置、峡谷式内庭的生态织补，这些动作单个看都不算天价投入，但组合在一起重构了消费者从路边到内庭的完整感知链条。关键在于这笔钱没有被均摊成“哪里都改一点”的平庸方案，而是被集中用于解决“为什么走进去”和“为什么留下来”两个核心问题。
最后看“花完之后”。改造完成只是资产重新定价的起点，而非终点。素材中株洲神农万达广场 A 馆开业两日客流破百万、百日内累计客流超 700 万人次，这些数字背后是持续的运营投入在承接改造效果。如果改造交付后没有配套的品牌组合、会员运营和城市事件策划，再好的空间也会在半年内重新归于沉寂。珠海万达商管沉淀的品牌合作数据和门店运营方法，在这一环节构成了难以被简单复制的壁垒。这也就解释了为什么同样的钱花下去，效果会天差地别：空间可以模仿，但运营能力的迁移需要时间和规模的双重积累。
另一个值得注意的观察点是：存量改造的成功标准本身就在变化。过去行业里习惯用“改造后租金提升多少”来评判项目是否走活，但素材中两个案例的实践指向了更复杂的维度。株洲项目把市政公园变成商场前厅，佛山项目把博爱湖生态资源纳入空间叙事，这些动作的价值很难在短期内折算成租金数字，却实实在在地改变了项目在城市中的角色。如果只用租金账本衡量，很多正确的决策会被误判为过度投入；如果完全不算账，大规模改造又容易滑向自嗨式的形象工程。这个度，是存量焕新领域最微妙、也最考验操盘者判断力的地方。
本刊不试图给出武断的结论。从素材所能提供的事实出发，能确认的是：重金改造不保证结果，但把重金花在空间肌理的重塑、消费预期的集中突破和持续运营的承接上，活棋的概率确实更高。至于那些花了同样的钱仍然没有起色的项目，问题大概率出在“改造”被当成了目的本身，而没有被当作重新理解客群与城市关系的起点。当改造结束、围挡拆除的那一刻，真正的考试才开始。
四、对四川的启示：从“因型施治”到“一城一策”，存量焕新的可复制路径
四川不缺存量商业。缺的是把存量当非标工程来做的耐心。株洲与佛山的两个样本隔着一千多公里，方法论的迁移价值却比距离更近。珠海万达南区给出的第一条可复制经验是：先诊断，再开药，承认每一座存量物业的病灶独一无二。“因型施治，一城一策”不是口号，是对建筑本体、区块条件、客群基底逐项过筛之后才落笔的方案。四川地级市的旧商场，体量未必有 32 万㎡，但被市政设施遮挡、动线割裂、界面杂乱的硬伤同样常见。照搬一二线城市的设计模板，等于用同一张处方治不同的病。
第二条经验在空间处理：不跟“先天不足”硬刚。素材中那句话值得反复咀嚼——“挖掘每一处‘硬伤’背后的可能性，从而让空间痛点变为城市爆点。”株洲把挡路的市政公园变成商场前厅，佛山把消防车道割裂的内庭缝成垂直生态庭院。四川存量项目里那些所谓硬伤——高差、坡道、超长沿街面、被交通设施切割的场地——恰恰是标准化盒子没有的叙事缝隙。改造的起点是接受这些限制，然后顺着纹理做文章。
第三条经验落到内容：锚定“生活方式”，用稀缺性内容筑牢差异化壁垒。首店比例的堆叠只是表象，底层是对客群画像的定向拆解。株洲 B 馆把“年轻力”拆成运动、美食、体验、夜生活四个场景，佛山用 140 家首进狮山品牌重构消费坐标系。四川项目要做的不是在同一个城市再复制一个相似的家庭型购物中心，而是找到本地生活方式里最缺的那一块内容，打穿它。缺运动社交，就做运动社交的密度；缺夜间去处，就把延时经济做成结构性业态，而不是加几家深夜餐饮。
四川的存量改造还需要一个被忽略的参照：政企共建的边界处理。素材中株洲项目主动把 8.1 万㎡市政公园“还给市民”，同时让公园成为商业前厅。四川不少存量项目与市政设施、公共空间犬牙交错，把“挡路”的变成“引流”的，需要的不是更贵的建材，是更早坐下来跟城市管理者谈清楚空间使用权的边界与维护责任。
素材发布于 2026 年 9 月 29 日。两个项目的改造路径仍在推进中，B 馆招商接近尾声，佛山项目计划引入的首店矩阵尚未完全落地。它们提供的是逻辑而非结果。对四川而言，可复制的不是某一套空间设计或首店名单，而是三步走的次序：先想清楚路往哪走、为谁而开，再动空间，最后填充内容。次序错了，投进多少亿都只是在给旧伤贴新膜。